深圳小产权选房问题，求科普和意见

[429463267]

知道 v 站大佬云集，特来求教关于本人打算近期在深圳购买小产权的问题。

---

先交代下个人背景：

91 年末出生，周岁已满 28 。2016 毕业，普通本科，男程序员一枚，大数据方向；
家在湖北十堰，IT 不发达，我这行在那边找不到工作，我也喜欢 IT 行业；
非常喜欢深圳：气候、环境、文化、工作机会，毕业后一直在深圳租房工作，已入深户。毕业后走了很多弯路，磕磕碰碰的。个人非常节俭，也算勤奋，没存到钱，反而发际线熬没了（对不起我真的给后浪拖后腿了）；
最近离职状态，想先把房子搞定再去找工作面试，把握还是有的。

我家里老爸准备卖掉房子，130 多平市中心小区房，有个很漂亮的露台，多年来各自奔忙基本只有一个人住。家里房子比较抢手，卖完可以获得现金大概 90 万。家里那边还有个商铺每年可收租 5 万。我想让老爸后期过来深圳一起住，他不太愿意。说是准备晚点回老家住，老家在乡下有现成的红砖房，面积不算大，但是粮食应该主要靠买。爸妈平时在一起会经常吵架我很担心，老妈现在帮亲戚家带娃有收入，老爸 53 岁，不能干体力活。

---

下面说下我打算在深圳选房的一些愚见：

房住不炒，不关心涨跌，总预算定在 120 万，150 万我还没把握，在往上就接受不了了。工作基本会在南山科技园、高新园、深大附近，毕竟遍地都是工作机会；

本人无车，害怕高峰堵车和城市停车。比较偏向于地铁通勤，出门啥都不用操心，所以条件允许的话，上班地铁行程一小时内、靠近南山、地铁附近房源优先，西乡的话是一个性价比较高的地段，这里早高峰可以不排队上地铁，不过这里价格应该超了预算，其次龙岗区的话距离南山的性价比还不如宝安区呢；

如果以上条件不满足，那就再远一点的房子也考虑，优先 1 号线+11 号线；

出于风险的把控，暂时只会考虑村委统建楼，不经过中间人的合同；

---

至于为什么要买小产权：

预算有限，小产权无法走住房商业贷款，基本靠一次付清；
这种房子最大风险就是有可能被 z f 拆掉，情况好的话按规定补偿，情况不好的话，就没补偿。
如果一切顺利，可以子子孙孙一直住下去。不过政策多变，谁又说得准呢？

---

补充：

我近期研究的一些深圳地铁分析数据做辅助，https://github.com/geekyouth/SZT-bigdata
深圳地铁图：

---

最后，求各位大佬指点迷津：

1 、基于以上的背景交代，我的想法是否合理？
2 、120 万预算如果在西乡附近是不是没戏？
3 、以后小孩上学名额如何操作？毕竟我还是个单身狗，完全没概念；
4 、需要留意的潜在风险有哪些？如何尽量规避？
5 、....

[tigerstudent]

120w 作首付买个小户型的商品房不好？今年 6 、8 、10 号线都要开通了，可以提前计划一下。

[2kCS5c0b0ITXE5k2]

小产权就是没保障。 说要拆你的时候 一点补偿都拿不到 钱全的打水漂。。 没人脉还是别碰好了

[429463267]

@tigerstudent 120 万首付不够的😂而且后面还得还房贷几百万，何苦啊。

[ajaxfunction]

小产权只有退款，没有赔偿
而能否退款，取决于你户口是否在村委会，以及你的关系网

[429463267]

@emeab 没有那么夸张，我有几个朋友都买了这种，还有包租婆也买，市场很旺盛的，风险把握靠自己的火眼金睛😩

[ajaxfunction]

个人认为，风险不在小产权，
而在你 all in 到了小产权上，
万一房子有变故， 你将毫无退路

[lhx2008]

你没钱，家里人也没钱，为什么一定要在深圳买房？家里人在那边过的挺好的，没必要在深圳遭罪。

[imaning]

全部身家包括老家的房子都砸进去，你心也是够大的。

[keenking]

有钱赶紧买房，一线城市，什么时候买都不迟，当然，越早越好，考虑小产权，你是打算不娶老婆孤独终生？

[jayin]

当深圳人口还是流入的，你这个投资是有支撑理由的。

[imaning]

有多大能力干多大事儿，老家的房子建议你不要折腾，卖了你爹妈住的地儿都没了。都 50 多岁了，还搞得爹妈没归属感，你这是逼着老两口回农村种田去啊。

[lhx2008]

小产权最大的风险就是流动性差，你要卖的时候要血亏，而且能住几年你也没个谱，就是一个大号的租房

[free9fw]

建议出国

[nnqijiu]

很多小产权房子不是都拆了么

[aixiangbing]

很不建议买小产权房，而且你的资金额度目前也不建议在深圳买，没必要把家里好房子处理掉，望楼主好好再考虑下，可以考虑下武汉上车，今年房价还有所回落

[fancy111]

120 万总价？ 那恐怕比较难吧。 唉，现在的深圳不像当年咯
你工资可以的话，不如话 100 万做首付，买个 3.400 万的应该可以。到宝安去看看。

[qiaga]

你要考虑小孩读书问题，小产权房（对不起，严格来说深圳所谓小产权房就是违法建筑）没有积分，无法读公立学校。

[amwyyyy]

还是建议买商品房，你这钱首付足够了，如果以后有还贷压力或者急用钱，卖了就是了，赚不好说，肯定不会亏什么。小产权你就很难把钱拿回来了。房子虽说是用来住，但商品房很多附加价值是小产权没有的，比如落户、学位。

[ccoming]

过来广州，120-150 能买萝岗知识城增城那片的商品房了。
地铁也开通了，虽然远了点。不过，zf 计划是人都往那边赶，lz 愿意试试吗？
工作嘛，工资肯定缩水，可能只有 7 成，选择也少多。
另外，新塘到深圳的高铁也开通了，可以试试异地上班？

[catch]

你的情况，我建议你去武汉或者成都买，可以买个地段不错的，深圳小产权？？别，你要有个几百万就深圳上车，不然累死你

[clayyj1210]

歪一下，91 年，2016 年毕业好像晚了点。楼上老哥说的对，风险太大了，压上去就没退路的。

[linzhang]

@429463267 兄弟，别碰小产权，真的告诉你别碰。建议你考虑个首付，后面还贷款都行。一方面如果有点啥事情这真的是打水漂了。另外一方面哪怕没啥，后面要出手都很难。并且这个你买了对以后入户、小孩子上学没有啥帮助。

[Felldeadbird]

我还是那句话，你 120 万打水漂了，你会当场晕倒吗？ 120 万对你来说，是轻而易举获得，还是多年积蓄？真的没了，未来日子会受多大影响？ 考虑上述风险后，自己应该有答案了。

给楼主一个参考案例： 番禺大石 we 公馆。

[danyi]

首付或者中山珠海买，量力而行吧

[component]

小产权买前要考虑很多问题，你想卖出去也麻烦，一是不好转手，二是如果涨价了开发商 /村委要分一杯羹。

[zi]

虽然你已经决定了买小产权，但是我还是要劝一句，慎重考虑。
而且南沙东莞惠州的房子也挺好的啊

[component]

其实你可以考虑买套 120 万的单间红本商品房，落户然后租出去，拿着租金租房住，这样小孩的户口和学区也解决了。

[kongkongyzt]

深圳的房价最近官方和新闻不是说在暴跌么? 可以再等等

[joyhub2140]

如果预算充足，肯定不考虑小产权房（废话）

如果预算不够，要买小产权房，预算不够，那买这房子差不多得 All In，风险更大，跟买股票一样的道理，风险越高，投资占总资产的比例应该是越低才保险。

总结：买远一点的全产权的房子。

[VxJiahua]

zf 征收相对私人征收赔的少点罢了，赔肯定是会赔的。我家里在深几套房产都是小产权，自己住或者出租都没差别

[2kCS5c0b0ITXE5k2]

@429463267 政策一直在变 你能保证 5 年后政策怎么样吗

[mazyi]

建议离开深圳，去广州也好得多

[jethroWush]

深圳还是看周边且地铁线能覆盖的商品房或者远离中心的地铁线能覆盖的二手房吧

[ZSTOPGoogle]

跟楼主情况差不多。
小产权以后小孩上学是个大问题，深圳学位很紧。
可以考虑入手总价低的红本，再租出去，自己去公司附近找房租。

[FantaMole]

我记得以前好像也有个类似的问题，我也回答过。

我觉得能不在现在买房就不在现在买房，能不在深圳买房就不在深圳买房，能不买小产权就不买小产权。风险上面说的很清楚了，就是可能在某一天一纸文件下发，你就没有家了。

但是，在深圳买小产权房的风险相比其他几个一线城市风险要小很多。对比一下，鸿福花园是最典型案例，都惊动中央部委了，到今年都 5 年了，还是没能拆掉。相比之下北京拆昌平违建建筑，广州拆 we 公馆，执行力相当高。

鸿福花园报备的是工业用地，现在用作住宅进行销售，拆你合法合规。然后，深圳有关方面也不知道碰上了硬茬还是涉及到太多问题，反正也不想管了，在此之后我也找不到强拆类似情况房屋的新闻了。这房子暂时封了，就这么耗着。

你既然都知道村委统建楼了，你也应该是了解过很多深圳小产权房了。深圳的几个强拆小产权商品房的案例，基本上都是 土地类型违规。村委统建楼会好一点，至少真拆起来，首当其冲的也不是统建楼，可以多活很久。

深圳小产权我目前看到的最大的问题，其实不是某一天被强拆了没地方说理去，而是所有人纠纷。你从别人手上买了小产权房，拆迁之后，你拿不到一分钱，拆迁赔偿也是给第一手业主。你去打官司，目前深圳法院一般倾向于不受理这种案件，因为小产权房交易是违法的，买卖合同无效。

目前深圳市的政策对小产权态度较为宽松，本地集体户甚至可以落户到小产权上，入学积分之类的只比商品房差一点。但是不代表未来的态度，真要来了一套铁腕领导班子，准备治理这个顽疾，那...

目前深圳的统建楼，西乡那块我没去了解，肯定是没有一手的了。就算有，总预算 120 万，基本上也可以别考虑了，沙井那块的统建楼你都买不到（但是沙井那块能玩分期付款，很骚）。我当时因为嘉华花园东区（地段好+潜在的拆迁可能）的一套业主急出的房子没抢过别人（艹，好像是当场就定下了），去了解过沙井的统建楼，考察了一下啊，还是算了。房屋质量都不怎么好；有些周边环境都特别差。而且沙井通勤时间特别特别长。

[qiayue]

楼主是来找认同的，楼主愿意赌，大家不用劝了

[hoyixi]

只说一句：现在还是去库存阶段。包括商改住这种贴心绿灯等措施，都是为去库存服务的

[429463267]

@VxJiahua 所以还是有经验的人意见靠谱啊，很多人没接触过都怕

[429463267]

@FantaMole 目前就考虑统建楼，150w 预算直接去沙井吗？

[loveour]

小产权这个问题，我觉得，如果你是当地村里的，那无所谓，也不太会被坑。但是外人，怕被坑。因为真要是给补偿还是怎么的，村民们可以抱团，买房的人未必抱得起来，要是和村民们有利益冲突就更难了。

[vwhenx]

今后小孩怎么上学呢？

[mbtfdwlx]

歪一下楼，不太懂小产权房。但是看下来，感觉跟租房没啥区别，为啥不租房住呢...

[wienli]

别小产权，北京去年不是刚拆一批吗？什么都没有，说拆就给你拆了

[FantaMole]

@mbtfdwlx 集体户口可以落户到小产权房，有独立户口，不用跑一趟公安局。大部分小产权房可以归入特殊住房，入学积分比租房高。如果 运气真的爆炸，旧改到自己头上（概率极小），那就跻身小康家庭了。前提是保持现有政策不变，不出什么岔子

[FantaMole]

@429463267 应该都有比较偏的地方都有，沙井、龙华、龙岗啊。深圳 13 年之后就严厉打击新建村委统建楼和农民自建楼，所以这些地方现在还能看到很多烂尾楼，而现在在卖的都是在消耗限令之前的存量。

不过你真要买的话，要考虑清楚，倒不是拆了不赔。这房子不像商品房，如果你想卖的话，那可是真的难卖。不是我乌鸦嘴啊，如果梭哈上车，要是碰到什么变故急需要钱的话，这房子变现能力基本没有。不像商品房，你要是几年后急需资金的话，转手一卖还能赚钱。

[Tezos]

没必要在深圳遭罪

[Geo200]

能拿出 120 万为什么不考虑首付买商品房？ 300 万的选择超级多

[Mac]

特地看了一下日期，最近怎么老有人问深圳的小产权房？中介做 seo ？

[ming7435]

150 是首付还是全款？建议还是租房吧，家里 130 的卖了几乎没有刘后路了，万一小产权出什么幺蛾子呢？

[pilgrim_kevin]

楼主这种情况，其实我不是太建议购买小产权房。主要的原因是：现金压力大，没有利用杠杆，这个很浪费有限的资金；小产权房相比红本房，还是存在流动性差的问题。至于什么风险、拆迁赔偿问题什么的，这个区别对待，正规村委统建楼没太大风险，这个倒不是最大问题。有风险的是：违建，手续不全的；纯私人买卖合同，合同条款有陷阱或不完善的，纯农民房什么的，这些少碰。

考虑到楼主的背景情况资金情况不是太好，我的建议是：老家市区的房子最好别卖。给父母和自己一条好点的后路，总不能父母将来就在乡下呆着，年纪大了生活方便性、医疗这些都要考虑的。自己也多一条后路。

不用强求在深圳上车，多大的能力做多大的事。眼光放宽一点，大湾区内，找个生活环境 OK，教育医疗 OK 的小城市，i 这种大湾区的发展本来就是向国际上看起，城市群，轨道交通连接，一两百万总价上个车很容易，首付三成压力没那么大，深圳这边租个小房当宿舍，成家了，老婆孩子和老人在那住，自己在深圳努力上班赚钱，买个车，周末回家住。在深圳上班的收入养周边小城的家，应该容易很多。如果不想太远，哪怕大亚湾什么的都可以考虑，上车压力不大，假设 150 万，大亚湾也可以买一套很不错的了，首付 50 不到相信以一家子的力量问题也不大。如果不介意远点，中山什么的也可以考虑。东莞的价位偏高了，惠州不在湾区中心，发展上略差。

不过不管在哪上车，一定要考虑交通和位置。

[huihuilang]

有这点钱买小产权房还不如租房吧，户口落不了，小孩没对口学校，小产权房以后也不好出手，还有就是政策很模糊

[pilgrim_kevin]

给楼主举个例子，仅供参考，不作任何推荐的建议：大亚湾碧桂园公园上城，有商业综合体，有学校，大社区，附近是区域中心各种 ZF 部门都有，家人安顿无忧。去年我有个朋友在大亚湾 150 万买了一套 140 平复式的大房子，碧桂园的。走沙河西转南坪上高速一路过去七十几公里，基本上没过三个红绿灯。

[dengjunwen]

看到这里这么多劝你别买的，都没有买过的，你要咨询意见不要在这里咨询，只会去阻碍你的实施。 最近我也在看，坐标宝安的。

富贵险中求，况且成功率还比较大。

[Mrun]

我看不懂了，现金 100W 买小产权房？ 19 年底，我同事买的罗湖老房子，才 40 平，总价 200W 出头，首付 60W+。

你这个现金为什么不考虑大产权的房子。买不了大的，就关内老破小啊，面积不大

[dengjunwen]

原来你也在宝安呀。之前我还想去东莞买呢，想想吧，人民币贬值。

[iThink]

如果钱不多，个人建议千万别碰小产权！钱多玩玩另说

[powerfj]


[Ziav]

我是在沙井买的统建楼，也是小产权，比农民房好一点的就是，开发商跟中国银行合作，可以做商业贷款 100W 。

[Ziav]

月息 4 厘，最长可贷 10 年

[pilgrim_kevin]

@Ziav 这个不错。现在深圳统建楼小产权规模最大的也就是沙井，楼盘跟商品房楼盘差不了多少。如果可贷款的话那就解决了财务杠杆的问题。

[pilgrim_kevin]

好几年前我也差点在沙井买了一套，那时候很便宜，后来因为扫黑抓了一批黑涩会、镇里的干部、村里村长书记之类的土霸王，很多都跟那些小产权楼盘有关系，没敢下手。

[pilgrim_kevin]

想了解沙井往事，搜沙井龙哥或新义安就知道了^_^现在好久没去过沙井，不知道现在如何了，但是前阵子爆料的重磅旧改华润金蚝小镇就是沙井，不知道要拆多少农民房了。

[429463267]

@dengjunwen 是的啊，我问过几个深圳本地朋友，都鼓励我上车，危不危险他们都是过来人，毕竟这么便宜，我为啥还要用 120 万做首付？然后再按揭还款 30 年呢？成本是几倍的差距，我就买村委楼，我觉得问题不大的。

[429463267]

@Ziav 老哥能不能留个联系方式？

[mogging]

最近身边卖房离开深圳的中年人好几例了，算是一个拐点吧，以前这些人都说深圳永远涨的，深圳对有家有娃的家庭十分不友好，年轻人奋斗几年就遇到瓶颈了。所以何必做湾区肥料

[Sngo]

我觉得还是不要把钱都压在房子上，给自己太大压力没必要（刚退了房子

[mykgzy]

为啥非要逼自己在深圳买呢，深圳周边都可以考虑的，就好像很多人在上海买不起，就跑到上海周边买，然后通勤。小产权没必要碰。

[Ziav]

@429463267 微信 842222908

[YidaZh]

小产权房流动性怎么样、好出手不？感觉你现在应该优先组建家庭。。。

[pilgrim_kevin]

@429463267 关于按揭贷款，财务杠杆的问题，我觉得你的思维方式是有问题的。在这个货币通胀的年代，怎么还抱着不敢借钱贷款的思维？可预测的未来，货币还会持续贬值。现在的 100 万，是 10 年前 100 万购买力的多少分之一，都是可以查证的。十年前收入多少，现在收入多少，人不可能原地踏步吧。不要只计算那静态的数字，那个数字不代表内在价值和成本。本来我不建议你买小产权房的主要原因也是财务杠杆，明明可以用更少的钱做更大的事情为啥不做呢。跟企业经营是一个道理，在合理范围内的资产负债比是没关系的，过高或过低都不好。你自己也需要流动性，现金全付出去了，你自己的流动性和抗风险能力也差很多。不管是财务原理，还是现实经验，都会告诉你负债不可怕，怕的是不敢负债，没有能力负债。

我给你的建议是：去某地找一个 120 万的小产权房（这还需要你卖一套老家房），再去某地找一个价值相当的商品房（但是首付只需要三分之一，一次性资金投入少），再去某地找一个首付 120 万，总价 360 万的商品房（一次性资金支出大，月供支出大），三者做一个全面的对比（房屋质量，居住环境，交通，附近的医疗和教育情况，区位等，以及个人在经济上的预测和压力），把优劣和好处坏处列出 list 全面对比，再做决定。如果能找到类似上面兄弟的可贷款的统建小产权房，也可以。

我的建议还是：用上杠杆；不用非得深圳上车；作为刚需，重点考量居住环境、附近的教育医疗，以及交通（最好有轨道交通或规划）。

[pilgrim_kevin]

上面说错了一个词，是价格相当，不是价值相当。价值其实是不同的。

[YuLai]

惠州北站万科新盘、光明片区整体旧改，了解一下吧，具体价格没仔细留意，不过不算贵

[dengjunwen]

@429463267 多个方面投资吧，小产权我打算买，二十多的首付，分个几年还好，最近中介这是推荐沙井那里，还没有来得及去看呢，等月中，去看，现在还在老家呢。

[dengjunwen]

@429463267 建议换几种方式，多种投资，小产权买了，花不了多少钱，然后拿几十万做首付，买东莞的。东莞潜力大。 中山也行。 但是惠州就要慎重了。我去年开始看了，在东莞搞了一套。跟别人合伙买的。惠州差点买了，还好悬崖勒马。

[dengjunwen]

才看到你家里的房要卖，不建议卖哈。留着吧。给你爸养老用吧。然后二三十的首付，在深圳买小产权也是可以的

[mx3y]

有指标，红本，龙华清湖地铁站附近的楼梯房优先考虑

没指标，先弄指标

一直没指标，在深圳入户指标都搞不定，真的没必要在这边买房。现在的房不是几年前的了，用来跑通货膨胀顶多刚好持平，投资的意义不大。

[mx3y]

小产权？你没贷过款，你没买过房，你不弄个指标买红本，你想啥自行车呢？首付三成，公积金可以操作 90 万的贷款，3.25%的利率他不香吗？

小产权看着美好，后期呢？
容积率？小产权没这个概念，住进去发现比城中村的人口都还要多乱杂。
业主权利？小产权只有交钱和等通知的权利
房子福利？房价增幅没红本高，学位、旧改没戏
最主要的是闹心，买完不等于买完，后期任何政策、开发商等因素都会导致系列问题出现，不消停，天天闹心？

[1069401249]

深圳是大部分住房是小产权，所以风险还是低的。
小产权只有居住价值，为啥不租房呢，这是实打实的花钱，不像商品房可以稍微增值（在中国商品房还是算资产，因为国家调控稳十几二十年应该不会跌）

[TouchU]

老破小先上车再说啊，这个首付资金刚好够得上啊

[zhengdai1990]

还是别在深圳买房了

[xinxing260]

之前在深圳想买小产权房，去看过很多小产权盘。 小产权也有很多种，有些是工业用地改的，这种风险非常高，有些是村里的宅基地，建的和商品房小区一模一样，里面十多栋高层，游泳池花园什么的样样都有，这种就贵一些，如果单纯从居住来说风险很少。 小产权房相对于商品房的主要缺点只有不能贷款，不方便交易。 入户的话你在深圳上班交社保积分基本都可以入的，小孩读书你只要不在热门学区，租房凭租赁合同都可以读书，小产权房就更不用说了。
我之前是差点买了地铁十一号旁边的小产权房（ 2017 年），价格低（ 10K 左右）的在一堆农民房中间不喜欢，价格高（ 18K 左右）的买不起。 在深圳折腾蛮久，差点入了深户、弄租赁合同好让小孩读书，但是最终在小孩读小学前回了老家省会城市。

[wangcen123]

@dengjunwen 惠州的房地产没有升值空间吗？惠州也是大亚湾区吧？

[kvenux]

个人非常节俭，也算勤奋，没存到钱
这工资=生活费？
就这还深圳买房 想明白再说吧

[chanyiiiiiii]

爸妈就一套房子，卖了他们回农村这事，我觉得吧这事就有点过了，宁可要老人的钱，也不要卖了房子，要是自己有 120 万，想干啥都行，当然，个人建议还是别买小产权，首付一个小点的房子，还有就是认清自己的实力有时候也蛮重要的，在深圳留不下来就别强留，活得太累。看看深圳周围的城市，看看能不能上车，这也是我一直跟自己这么说的。

[ricardowoo]

@wangcen123 哥们，是粤港澳大湾区，不是大亚湾区，大亚湾是惠州惠阳下面的一个经济开发区

[pilgrim_kevin]

@chanyiiiiiii 是的。不勉强。留后路。

[hillwall]

还是给家里留点路吧，别赌了

[moyunhai]

@qiaga 人在深圳也是小产权。说说我和孩子上学在龙华上学和幼儿园的事情。孩子和我都是福田集体户口，在龙华民乐买的小产权。小学入学的时候按龙华区的政策排在第四类（有深圳户口非本区域有小产权房），问过老师，基本上龙华是能够保证积分第一类到第四类孩子入读小学的。如果孩子户口不是深圳又没有买房，要读公立小学真的比较困难。

楼主情况比较赞同某人的用 120 万买个带学位的单间，然后在学位附近租房住。

[moyunhai]

楼主还有个办法，就是申请公租房。

[moyunhai]

@FantaMole 说的没错。基本上自住买村统建小产权，还是比较靠谱的。推荐宇宙中心大龙华。

[moyunhai]

@wlj1102 上车？这年头如果不能保证未来收入水平的话，真心不推荐。

[moyunhai]

@429463267 现在上车贷款 30 年，直到 58 岁，对于程序员来说，不是个好选择。