房贷商转公的一些问题

[DonaldVVV]

起因

• 17 号又放了 4 个大招，其中之一是降低公积金利率
• 作为一个在 21 年顶峰站岗的老韭菜，看到这条消息，已经麻木的心，又有了一丝丝的触动😹
• 遂把武汉的公积金相关的信息梳理一遍
• 以前也确实没有仔细算过这个账

基本情况

• 当时贷的 100w ，犹记的当年的 6.x 的利率💩
• 因为当时选的等额本金，现在还剩下 891666 未还
• 现在的贷款利率事 4.2;没赶上今年年初调到 3.95 那一波（第一天出了当年的还款计划，第二天就发布调整通知，淦！）

公积金相关

• 当前武汉的公积金利率为 3.10 （未调整前）此次就以调整后的 2.85 计算；
• 我以前在武汉交过公积金，账户还有 5000 多块，但是已经好几年没交过了，需要重新续缴 6 个月以上
• 因为没有单位缴费，所以还要找代缴机构：代缴服务费是一个月 80
• 武汉的公积金额度计算公式:

一）
贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20 倍×缴存时间系数

缴存时间系数
  6≤缴存时间≤12 （月） 0.5
  12 ＜缴存时间≤24 （月） 0.8
  24 ＜缴存时间≤36 （月） 1
  36 ＜缴存时间≤60 （月） 1.2
  缴存时间＞ 60 （月） 1.5

二）
贷款额度＝（借款人公积金月缴存额除以单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额除以单位和个人缴存比例之和）×35 ％×12 个月×贷款年限

注：公积金贷款额度根据我市最高贷款限额、贷款最高比例、扣除规定比例首付款后剩余的房屋价款、借款人家庭实际还款能力及住房公积金缴存状况五项限额取最小值确定可贷额度。若是商转公贷款，则在综合以上五项限额后取最小值，并不得超过原商贷剩余本金。最终贷款额度以申请公积金贷款时审核结果为准。若您仍有疑问，您可以拨打 12329 客服热线进行咨询。

计算

- 贷款目标 70w ，年限为 25 年，用他们的两个算法，分别计算一下需要的代价

按照算法一计算：
	
    - 如果想在 6 个月之内贷款，需要使余额到 7w       半年 7w 不划算，肯定不能选这个
    - 如果想在 12 个月之内贷款，需要使余额到 4.38w   (4.38-0.5)/13 = 0.298 ，需要 2980/月
    - 如果想在 24 个月之内贷款，需要使余额到 3.5w    (3.5-0.5)/25 = 0.12 , 需要 1200/月
    - 如果想在 36 个月之内贷款，需要使余额到 2.92w   (2.92-0.5)/37 = 0.065, 需要 650/月
    - 如果想在 5 年后贷款，需要使余额到 2.3w          这个太远了，不划算
    

按照算法二计算：
  	
    - 目前代缴只支持 8%+8% 的缴存比例
    - (1220/0.16)*0.35*12*25 = 800,625 ；
     这样缴存基数 8000 ，每个月 640(个人）+640 （单位）+80 （手续费） = 1360
     缴满 6 个月不就可以办理了
    - 这个我感觉总是怪怪的 
    
最高贷款限额：70W
贷款最高比例：这个暂时不清楚，好像是根据房屋年限算的，大于 10 年是房屋价值的 80%
扣除规定比例首付款后剩余的房屋价款：这个也不清楚，不过应该是没问题的；房子 158 ，首付 58
借款人家庭实际还款能力: 这个应该是需要银行流水，但是我没有交社保，找转贷经理人办的话这个应该也可以
住房公积金缴存状况：就是上面这两个算法了

信息确认

• 这两个算法是并行的，吗的取小值，我说怎么这么点代价就能换公积金
• 武汉新发布的，可以灵活就业办理公积金账户，可自行缴纳；不过仔细研究了下， 不支持商转公，只支持买新房
• 所以支持商转公只能通过企业那条路，所以现在我如果要弄公积金，只能按照第一个算法慢慢积累
• 目前公积金账户有 5000 的余额，需要缴满 3w ，满两年；按 25 个月算每个月需要 1200
• 叠加公积金后的支出：1200+80 （代缴服务费）+5900（月供） = 7180

风险/优势点

• 需要等到 2 年后才能转，2 年后是个啥政策不好说

• 压力变大，每个月又多了 1000 多的支出，还是有点吃不消

• 后期转好了之后真的很香啊，按照现在 2.85 的利率，70w 等额本息每月只需要 3300 的月供；等额本金也就 3900 多的月供

一些疑问

• 商转公还有哪些注意点？这个 5 项里面取最低值会不会有坑？
• 缴费计划是选 3 年的划算还是 2 年的更好？
• 有不有好的代缴平台推荐？
• 咋就是说，有不有可能到时候房贷利率降的比公积金一样😂

[celisee]

老哥，两年后的利息说不定都变成 2.0 了

[asdhak]

现在还没探底

[CareFreeSc]

贷款后，银行是会跟随政策利率调整，还是一直保持贷款时的利率呢。比如 gjj 这次降到 2.85 ，那等生效的时候，之前贷款的利率也会调整到 2.85 吗

[Moneyto]

@CareFreeSc 我记得 LRP 会自动调整，不过有周期，一般是每年定时调整

[lxqxqxq]

公积金额度计算公式是你们那边公开的吗，我这边的官网介绍好模糊

[wu67]

从目前的情形来看, 商贷利率是不可能比公积金利率低的, 除非赵家非常有钱跑来搞补贴.
-----
要考虑现在还款压力大不大, 以及总贷款额度是不是特别大, 大的话再考虑转, 而还款周期前期一般是压力最大的时候, 你这时候贸然加大支出, 家庭资金链断裂的话就有点难搞了

[corcre]

我也准备转了, 但是我们这里要找第三方担保, 而且银行工作人员说这个业务没听说有几个人办的, 怕是哪里还有坑

[ramirezyolis808]

存量公积金的利率要明年生效。

[angeldevil]

存量房商转公贷款比例按房屋房龄（以建成年份为准）分为三个等级：第一级房屋房龄在 10 年（含 10 年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的 70 ％（房屋建筑面积不超过 144 平方米的，贷款最高比例不超过房屋总价的 80%）；第二级房屋房龄在 11 － 20 年（含 20 年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的 60 ％；第三级房屋房龄在 21 － 30 年（含 30 年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的 50 ％。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。

[angeldevil]

https://gjj.wuhan.gov.cn/zwgk_10/xxgkml/zcfg/zcyw/202010/t20201023_1472071.html

[hjw45611]

歪个楼，我 21 年 6 月贷的天津农行 90w ，利率才 4.5 啊，6.几的是什么垃圾银行？？

[feiniu]

我 20 年 10 月，贷款利率 5.4

[zhongjun96]

@hjw45611 #11 21 年很多地方都是 6%+的利率。
惠州甚至还有 6.7%

[hjw45611]

@zhongjun96 真是妥妥的大冤种啊

[DonaldVVV]

@CareFreeSc 是会更新的，但是需要等到明年 1 月 1 日更新到 2.58

[katwalk]

我已经办理完商转公。公积金商转公的两个关键条件是：
①公积金余额：贷 70 万你只要让公积金账户余额大于等于 3.5 万
②要保证你的公积金缴存基数大于你所有月供（房贷加上车贷、装修贷等）的 2 倍

至于你说的什么 5 项里面取最低值，没抓住重点，或者理解错误，硬性条件是我上面说的两点。

公积金利率一定比商贷低。所以缴费越快越好，能 2 年不 3 年，能 1 一年不 2 年，也不知道你怎么算的，3 年跟 2 年还要犹豫一下。

代缴有一定的风险，公积金审查严格的话，存在被拒绝的风险，如果不严就没事。如果你没有单位交公积金，那么选择灵活就业更保险。至于你说的灵活就业不能商转公，建议再重新确定一下，自己查资料查不清楚就打公积金中心电话问一下。

[cloverstd]

你 6 个月你也交不到 7w ，公积金有上限
你还剩 89w ，你应该贷款 90w ，90w 如果系数是 1 ，就是 4.5w 余额，但是系数是 1 需要 24 个月，时间太长了
你已经有 6 个月了，你再缴 6 个月，凑 12 个月成为 0.8 ，也就是 5.625w
目前武汉公积金的上限是 7,463.52 ，你按照最高缴纳 8 个月，就可以转了，按照最高缴，你缴纳完之后，公积金余额有 5.625w ，你可以在转完后，立马冲贷 5.6w 去还贷款，也就是还剩余 83.5w 左右，利率应该是 2.85 了

[DonaldVVV]

@lxqxqxq 我们这边的公积金他们的公众号啥的功能都比较全，信息也比较全

[cloverstd]

为什么是 90w ，因为你还剩 89w ，如果你要贷款 70w ，你需要先还 19w

[DonaldVVV]

@corcre 我们这边也是需要担保，可以找找做这方面业务的经理人；一般的代缴公司有这个业务，可以问问

[katwalk]

@corcre #7 跟每天巨量的其他业务相比，商转公的人数的确不够看。而且商转公又不需要再银行柜台办理什么业务，只是需要银行出一个商转公同意书，一般是找贷款经理拿。所以不是办这个业务的银行工作人员对商转公不了解是很正常的。不代表没人办，有没有人办商转公你知道去哪看吗？去你们城市每个区的公积金中心。

[DonaldVVV]

@angeldevil #9 👍那这么看来，我的房子 10 年以上了，按 70%，我的购房款是 158*0.7 = 110.6 那应该是阔以的

[DonaldVVV]

@hjw45611 #11 是 5.多，银行 TMD 还要自己+1.56 ；搞得光大银行

[katwalk]

@celisee #1 只要房地产还在，公积金利率永远会低于商贷利率。建议去了解一下我国公积金的使命和作用。

[DonaldVVV]

@cloverstd #17 但是武汉的公积金贷款最高额度不是 70w 吗，
再一个，我现在的未还贷款只有 89w ，公积金不允许贷的比应还金额还多
还有就是现在按最高比例缴费，再加上月供，吃不消啊，资金压力太大了

[leesin8848]

公积金代缴公司有推荐的吗，哪里找啊

[DonaldVVV]

@katwalk #16 😰哦哦，第二点我确实没考虑到，不过我的月供只有房贷 6000 ，我准备按照基数 8000 缴费

我也知道缴费越快越好，就是如果越快达到 3.5 ，那我每月的缴费又变多了，我纠结 2 年和 3 年的点就在这，每个月多交个 1000 多还好，多交 2000 ～ 3000 多属实有点压力

灵活就业不能商转公是我在公众号介绍灵活交公积金的信息里面看到的，应该是没问题的

代缴风险确实，有可能吭哧吭哧交 2 年说我是代缴的不给过，那就太难受了；不过话也说回来，这个公积金存进去，也可以取出来就是😅

[DonaldVVV]

我自己在微信搜的‘代缴’

[wxw752]

@DonaldVVV #25 武汉的公积金贷款最高额度 90 万吧？

[mesh]

你先看一下本地支不支持商转公，这个看着好，但是很多地方都不支持。

[DonaldVVV]

@mesh 支持，身边有很多朋友都转成功

[katwalk]

@DonaldVVV #27 压力的问题看能不能忍一下。交到公积金里面的钱还是你的（可以用来还房贷，也能取出来），可以看做存到了另一个银行账户而已。所以能快尽量快，算总账是划算的。而且商转公和个贷率是挂钩的，趁现在楼市低迷能转尽早转，拉长到 2 年，到时候碰上个贷率高，所有商转公暂停都是有可能得。

代缴被严格审查的可能性很低，就是看你交社保的单位是否和交公积金的单位一致。如果被拒绝了，解决办法是换一个区的公积金中心申请，浪费一些时间而已。可能武汉的个贷率超过 90%了，暂停了灵活就业商转公，等它降到 90%以下就会恢复。

[DonaldVVV]

@katwalk #32 这个个贷率是啥意思，我没太明白
在武汉还能换区吗 ，不是要在房子所在的区域哦，公积金也分区的啊
我再合计合计我加快速度能不能撑住

[baibaibaibai]

青岛商转公卡在不是一手房

[mengzx]

楼主单身吗？如果不是单身和老婆一起凑凑，很容易就可以满足商专公的，手续按照流程走就行，我之前就是转成功的

[sanwang566123]

@zhongjun96 你说的没错啦，还分银行，有的银行瞎搞加点，我姐 20 年好像，武汉黄陂的房子，邮政银行，6.2%

[euph]

歪个楼，op 这个排版看着真舒服

[DonaldVVV]

@mengzx 结婚了，刚刚生了两个娃，双胞胎。😂说到这，开局难度高到离谱，我媳妇去年被开了检测到怀孕，去年就没工作了。然后结婚前，因为一些特殊的原因，30w 直接没了；
所以说现在是我一个人的工资得养四个人 还没啥存款，真就是只剩一腔热血了

[pyre]

商转公一生一次机会(目前现状)，能转还是转吧
以及我当时商转公，把贷款年限从 30->20 年了
这样可以进一步减少利息(同时加大月供)，楼主可以考虑一下

[DonaldVVV]

@euph 😂免得浪费大家时间，篇幅太长了

[laommmm]

商转工还是挺麻烦的，必须要求除房贷外无其他贷款。跑去搞资料贷款合同什么的，特别麻烦，反正跑到后面我嫌麻烦放弃了。准备改天一次性还完算了。

[rming]

借楼问个问题，楼上说的是只交公积金获取贷款额度，公积金是可以单独缴费的么？不需要和社保绑定么？

[DonaldVVV]

@pyre 我都是按 25 算的，这几年的压力有点大，缩短 10 年有点咔不住

[DonaldVVV]

@rming 其实这个问题我也没准，我后面要在确认一下。
目前是没看到硬性要求和社保一起。
再一个后面公积金核验还款能力的时候，不知道需不需要看社保

[zayia]

你不先了解一下自己是否符合商转公的条件吗？
商转公途径是什么？
这几条途径自己的条件是否满足？
如果都没发操作，你现在想的这些不是白想吗

[jasonchen168]

看下来很折腾啊，按照现在的形势，商贷的利率要接近公积金的。不如把积累起来的钱，用于提前还款？

[Torpedo]

所以说根本就没有什么大的利好政策。
现在大额存单的利率基本就是 2.x ，基本都是 2.35 起。
然而房贷利率是。3.9
这中间利差这么大

公积金更别提了。政策性交，存只有活期利率，贷款却是经营贷低一点点的利率

市场的利率早就下来了，房地产相关金融却反应这么慢。
还能说是利好政策么

[huangzongzhuan]

@CareFreeSc 公积金这三个字是什么禁忌吗... 能不能好好打字了，什么歪风邪气...（还有政府这两个字也是 🔥

[clementewy]

我们这 19 年开始就不让转了

[cloverstd]

@DonaldVVV #25 武汉是 90w ，90w 是我举个例子，你应该贷款 89w ，商转公不能超过当前贷款余额
我武汉上个月刚转完
压力大的问题忍一忍，转了公积金你压力就小很多了，4.2 到 2.85

[DonaldVVV]

@cloverstd #50 哇，可以的，你这太香了
我这剩余的贷款跟你的差不多，你的连续交了多少月了，贷 89w ，余额得 4w 多吧

[cloverstd]

@DonaldVVV #51 它只需要你最近 6 个月连续就可以了，然后转的途中不能断，武汉现在这尿性，转公积金要排队，3 个月起，所以按照上面说的，你需要先缴纳 8 个月，然后转的中途还要缴，预计三个月

[DonaldVVV]

@cloverstd #50 这个第一期之前的 7w 是自己主动还款哦

[DonaldVVV]

@cloverstd #52 算贷款额度的时候得看公积金账户的余额吧

[Xrall]

Emmm 图省事就找银行的呗，给你放贷款的那个人肯定是有资源的。
只要本地可以转没太多啥限制就可以去问一下，各种公积金处理。金钱不够补钱，时间不够补时间，只不过收费肯定不一样，只要手上有余钱基本上就可以一两个月就可以去申请了。
当然还是得看当地的情况。然后不知道你们那商转公需要垫付还银行不，如果也需要，那还得找中间商垫付又会支出一笔费用。
只不过总的来说我算过。之前利率 5.85 然后商转公 七十来万，转 3.1 的时候我算的就是一年就能把我商转公的手续费都从利息月供节约的抵消了。
而且商转公越快越好。毕竟商贷是不会比公积金更划算的。所以能转则转越快越好

[WangStormstout]

武汉的确有商转公的好政策，武汉的同事都转了。西安啥时能有这个政策~。

[lefer]

@zhongjun96 #13 时代的眼泪。

[katwalk]

@DonaldVVV #33 个贷率简单理解就是公积金中心手上剩余资金的指标，它直接影响公积金政策。
https://pic.imgdb.cn/item/664ad038d9c307b7e9400147.webp

公积金官网： https://gjj.wuhan.gov.cn/zwgk_10/xxgkml/zcfg/zcyw/202010/t20201023_1472071.html

[SayHelloHi]

老哥 你的代缴机构 是咋找的~

@DonaldVVV

[cxilife]

过来人，能转赶紧转，除非有闲钱买二套

[comstrojs]

借楼问一下，我之前是在上海交的公积金，刚回武汉这边，如果把上海的公积金转到武汉，可以用上海那边的余额算贷款额度吗

[zerodli]

我也是之前商转公了，也是武汉的，银行提供了这一块的服务，建议直接联系当年商贷的银行

[cloverstd]

@DonaldVVV #53 7w 是因为之前累计了公积金余额，转了公积金就没法取了，但是可以用来提前还款公积金
你找代缴，按照 12% 最高缴，缴完之后，公积金里的余额也都是你的签，转完公积金就直接冲贷提前还掉，里面只用用 100 块

[NiceKlaus]

南京不支持商转公，真是大坑

[daizheng1998]

@NiceKlaus #64 杭州也不支持

[leega0]

武汉去年转完的公积金，一个月少还了几百块吧，商业银行很喜欢拖

[CareFreeSc]

@huangzongzhuan 哈哈，只是感觉在文章背景下，直接缩写比较快，大家也都知道含义。

[DonaldVVV]

@NiceKlaus 现在就怕我交了两年，结果到时候政策一改，不支持商转公了，那就瞎了😂

[jjgddvvhb66]

老哥 你现在在外地上班吗，这个代缴的路 也想走下试试

[DonaldVVV]

@jjgddvvhb66 可以试试，把各项风险都评估好之后应该是没得啥问题的

[cexll]

公积金不是可以直接充值吗？
直接充值多少金额 好像是其他公司直接合并过来，一般收 10%手续费

[EricInBj]

支持商转公的地方特别少吧。

[tyrone2333]

不愧是高级知识分子,写的提问条理清晰,计算准确🤏见过太多连标点都不加的帖子了

[szx300]

代缴个毛！自己交啊！自由职业自己交公积金，我这个月刚刚办理了，一次性补了 6 个月，17 号刚刚申请的公积金贷款！商转公知能自己连续交 6 个月才行！让银行的帮你测算下我自己每个月一共交 2800 ，补交 6 个月可以贷 40 多万！

[szx300]

@corcre #7 随便办，就是需要排队的！先把公积金交满 6 个月再去排队吧！

[twistedmeadows]

@comstrojs 可以的。不过一般要在新工作地工作满 6 个月才能发起转移，不知道武汉或上海有没有这个限制。

[corcre]

@szx300 应该已经交了好几年了😿, 当时因为一些原因没用公积金贷款, 现在是真后悔

[szx300]

@katwalk #16 灵活就业可以商转公的！同事前几天刚刚转好！

[DonaldVVV]

@szx300 #74 这么给力，你是办理的灵活就业账户吗；这去哪个银行问哦😅

[DonaldVVV]

@cexll 这个我倒是没了解过，关键是我找不到这种渠道😅

[DonaldVVV]

也是在武汉吗

[FreshOldMan]

我已经办完了,年底长三角公积金统一,长三角范围内还可以摊还

[MYli001]

异地公积金不能转吗？

[frankilla]

之前交了好多年的公积金，然后需要用的时候人家要什么流水，我特么公司当时发工资都是私对私没有流水，就办不了。

[frankilla]

@szx300 #74 自由职业要工资流水怎么弄？我就是没有公对私的工资流水就没法办理公积金的。

[DonaldVVV]

@frankilla 需要对公账户的工资流水吗，我这也没得对公账户的流水😅

[frankilla]

@DonaldVVV #86 之前问的时候工作人员说是要，但是自由职业的去哪有公对私流水啊，那不就是直接给否了么- -所以我看到层主说自由职业办理了公积金，想了解情况。😅

[DonaldVVV]

@frankilla #87 应该可以用开工作证明+每月的收款记录，带公章的那种
这个后面也要仔细问问

[lxj68866]

@rming 我办过，不需要社保，只要嘴硬说本地上班，非外地上班，都说在出差（最好是你交社保公司提前通知一下说是公司员工，这个填表需要信息的），基本都没啥问题

[Anshay]

加我也一直想弄，但是现在需要有在武汉工作 6 个月的证明。

[onceMore]

有两个疑问
1.为啥要等两年？
2. 最高额度是 90w ，多贷点不香么
3. 贷款年限不能多余剩余贷款年限，也就是说如果你贷了 30 年，还了两年，后面最多只能贷 28 年

两年的变数太多了，每月稍微多缴一点，一年内完全可以搞定；本人准备搞了，可以交流一下，


telegram：@TelAge

[Anshay]

@leesin8848 #26 我也想找一个，有了踢我

[Anshay]

@zerodli #62 银行还可以这么干吗，把嘴里的钱吐出来？

[DonaldVVV]

@onceMore 因为如果一年搞定，每月的开销太大了，有点搞不定
贷款额度不能超过剩余未还本金

[frankilla]

@DonaldVVV #88 赶明打电话问问当地公积金算了- -。

[RihcardLu]

@rming 可以的，问过贷款经理了，可以只缴纳公积金的，不用缴纳社保

[cutchop]

商贷余额还有 180w ，该怎么转？唉

[jjgddvvhb66]

@szx300 老哥 你也是从外地上班 然后武汉自己缴交公积金转的吗

[FightPig]

能随便转么？我们这好像没听过有这

[katwalk]

@DonaldVVV #86 别整这个没用的，商转公不看工资流水，公积金中心判断你的还款能力的依据是你的公积金缴存基数，缴存基数就代表你的收入水平。