日本买房体验分享（自住）

[mickeywu]

在东京也工作了六年多了，之前因为公司一直提供宿舍，也就一直住着了也没想过买房。到今年因为宿舍到期要自己找住处，体会到了租房的各种不便才开始考虑购房的选项。断断续续看了半年房最终六月签约了，也就找个机会回顾整理一下体验，分享出来。
以下金额单位均为人民币，粗略换算。

公司宿舍
因为我对于公司来说是外国人，宿舍安排的时候多少有些优待，步行通勤只需要 20 分钟左右，不像别的日本同事有些被安排在较远的地方，电车通勤单程就要一个小时左右。总的来说宿舍条件一般，但是价格实在是便宜，也算是日本普遍大公司福利的一种。500 块一个月的单间带独立卫浴小灶台，大约是外面同等条件的 1/3 到 1/5 的价格。要不是公司规定有期限我能一直住下去。单间大概 20 平米不算阳台，户型一般叫 One Room 或者 1R 。日本的房屋面积都按照墙壁中线计算，不含任何公共面积（阳台有逃生的功能所以也算公共面积不计入）。

租房
今年年初因为宿舍到期了需要自己出去找房子租，第一次接受了日本租房市场的拷打。
好的地方：租房按合同讲规矩，房东不能随便赶人不能随便涨租。
不好的地方：押金 /礼金 /预付金 /中介费，一堆乱七八糟的加起来好的房子随随便便初期就要交大概四五个人的钱，其中除了押金都拿不回来。租房子申请的时候也要填一堆资料，很多房子都实际上不租给外国人。出租房的设备也要差一些。大多数出租屋不允许养宠物，可以的也要加钱。总之就是给房东打工的感觉十分强烈。
我大概找房子前后花了两三个月，从之前的宿舍 1R 搬到了现在 55 平米的 2LDK （两个卧室，一个客餐厅带厨房：2 指两个卧室，LDK 指 living dining kitchen ）跟女友住在一起。依然是步行通勤，从 20 分钟缩短到了 15 分钟。虽然找房子的过程很坎坷，但是住的也没什么特别的不满。

买房理由
出租屋的设备只能说是最低配，没地暖没洗碗机还不允许改造没法加装（退租时候需要完全恢复原状）。相比之下看着信箱里经常收到附近的各种新盘的传单，对比租房，买房的生活品质似乎要高很多，且不说各种设备都有，自己的房子下了班的归属感也要强不少。房贷利率又很低，我自己的永驻绿卡也要下来了，看着传单上的月供数字充满诱惑（比同等的租房要低一些）。想着有合适的盘就可以去看看，没有合适的就继续租住现在的也能接受。因为我跟女友的购房意愿都不是那么强烈，所以一开始也就没准备看二手房，觉得太花精力。就此踏上了看样板间看盘的路。

买房经过
地段总是第一个就要考虑的。即便是疫情以来日本很多公司都允许并保持了远程工作，但我由于做实验的原因不得不天天去公司，所以一开始就希望把门对门通勤时间控制在单程 30 分钟之内。相对而言，妹子大概只有一半不到的时候需要去公司，她的要求就是去公司不要换乘并在 45 分钟之内。
上班以来我就一直住在现在的这个地方，车站是叫“武藏小杉”，属于川崎市，被横滨和东京夹着，交通便利在东京圈算是很好了：去东京品川涉谷新宿横滨都地铁直达 20 分钟之内。周边新的高层，除了最后签约的这个以外，下一个就要等到 2026 年才能交房了。
五月份第一次去预约了看这个盘。不知道是不是因为没什么竞争楼盘的缘故，销售也并没有很热情。一开始跟妹子都觉得虽然位置和设施都不错，但是户型实在是差点意思。问了半天销售才说因为楼还在建设，可以提供一些免费的户型变更选项。
六月跟家里人也商量了一下，基本敲定了，签约并交了定金。看房的时候永驻还没拿到，还得先给销售一些资料拿去银行做房贷的前期审查，审查通过了才能正式签约。定金也稍微讨价还价了一下，从 10%降到了 5%，剩余的款项都等到 2024 年交房的时候再做房贷的正式申请。从我后来收到的银行资料看来，销售去三四家不同的银行做了审查，年利率大约在 0.5% - 0.8%（这个时候我的永驻已经拿到了）。
签约完之后就是各种 option 的介绍。因为是精装修交付，包括室内颜色的搭配，从各种我期待的嵌入式洗碗机 /垃圾处理机之类的设施升级，到门把手的材质，全都要一一敲定写入合同。这就又花了一整个十月，反复去样板间确认实物和沟通。

房型

18/23 楼，套内面积 75 平米，阳台 30 平米，总价 500 万。图里面每个房间的面积用“叠”表示，1 叠=1.6 平米。
右上角进门是玄关和步入鞋柜。走廊右边洗手间。日本洗手间浴室化妆间都是三分离，没得选。绿色的都是收纳空间，客厅深色的是地暖。
卧室客厅都朝南，但是房间里面的几根大柱子和进门实在是煞风景。说实话房型不满意的地方挺多的，但设施 /层高 /景观之类的中意的地方也不少。

Q&A
Q 为什么不买小独栋一户建？
A 一户建一般离车站步行十分钟以上有点远，且妹子不太接受要上下楼。

Q 持有成本怎么样？
A 修缮基金加管理费 25 块一平一个月，在日本算偏贵的，一般 10-15 块一个月。因为这个楼户数不算太多又有不少公共设施（每层楼带垃圾站快递柜 /楼顶公共露台带大电视）。这个算有点痛但是能接受吧。固定资产税因为是新房前几年还有减税算起来有点复杂，大概一年一两万。

Q 有停车场吗？
A 有室内机械停车场，月租 1000-1200 ，不出售。

Q 首付多少？
A 日本人一般 0 首付，拿到永驻也是 0 首付。我考虑还贷压力和家里的支援选了 30%首付。

虽然房贷利率看起来很美好（浮动利率 0.5%，固定利率 1.5%），但是银行存款利率一样美好（约等于 0%）。

[Sunnybomber]

500 万人民币吗？

[957in]

感谢分享。
有个好奇的问题，日本有对 18 层有像国内这样吗？

[mickeywu]

@Sunnybomber 对，为了方便理解我都换算成人民币了。

@957in 据我所知没有，其实我和妹子都不太在意。日本人更在意 4 （音同死）和 9 （音同苦）。但是实际上从大部分的房子的定价表看起来，都也没有区别或者跳过相应的数字。

[juded]

日本高层是不是都是塔楼，有没有板楼

[wwwe]

贷款能贷多少年？利率这么低，算下来月供普通打工人貌似也可以承受啊

[hidemyself]

算下来，一个月要还多少

[mickeywu]

@juded 公寓都不分单元，一层楼所有住户共用一两部电梯。按这个看来应该都算是塔楼？

@wwwe 一般 35 年。确实，我也有看到数据其实日本人里面买房的年轻人也挺多的，尤其是东京以外房价没这么高的地方。

[mickeywu]

@hidemyself 银行按我 35 年贷 350 万计算的，月供 8000 左右。

[kane666]

赞一个，房子+利率 nice 。
第一次对东京买房了解的这么具体

[lqcc]

这么底的利率。

[HugoChao]

日本人买房上比我们轻松很多

[SuperManNoPain]

不到一个点的利率，酸死了

[pengyOne]

@mickeywu 这利率真是慕了

[mazk]

感觉每月支出挺高？管理费和停车费

[superchijinpeng]

Nice

[mickeywu]

@mazk 是的，管理费是没什么办法了。停车场户数比是 0.4 。我现在也没有买车，到时候租不租还在考虑。目前每月用车也就周末登山出行，一直靠共享汽车。（体感上东京圈持有汽车的家庭比例没那么高，因为停车太贵了）

[mikewoo]

这个应该不是固定利率吧，固定的一般都要 1 点多起步了

[ahswch]

谢谢分享 lz 给的数据很明确 这利率太香了

[mickeywu]

@mikewoo 是的，销售帮我做审查的时候跟银行申请的都是浮动的。固定利率应该是 1.65%。

[red2dog]

哇 原来日本的商品楼也这么贵啊。如果是电视里那种独栋带院子的小房子是不是更贵啊

[mickeywu]

@red2dog 价位也是看地段了！独栋独院的小房子那种是可以地皮和房子分开买的：地皮买了自己找建筑公司盖。
据我所知一般地皮占预算 2/3 ，盖房子占 1/3.
小房子的好处是没有管理费没有物业费（毕竟都是自己负责），地皮永久所有权（所以自家停车也不要钱），长期保值性更好（地皮没有折旧，只有房子会折旧贬值）；坏处是作为非标品转售没有公寓方便，安全和隐私性稍差一些，扔垃圾什么的也不像公寓一样随时可以，长期修缮计划也要自己管理。

[jdandelion573]

日本贷款比深圳划算多了，深圳贷款 350 万还 30 年，每个月要还 1 万 8 多

[jdandelion573]

同事买的房子，还算公摊，离市中心 40 分钟路程，每平米房价 8 万 8 ，房间使用面积就 70 平米左右。收入和房价对比日本真魔幻。

[bilibilifk2]

总高多少层啊

[gogorush]

楼主多大年纪 一般日本买房的年纪都是中年了 太小了肯定没人鸟你 房子太贵 一般年轻人买不起 你这 250 万人民币 加上养房子的成本其实也不低了 不过买到心里喜欢的最重要 以后好好努力赚钱就行

[mickeywu]

@jdandelion573 日本的银行存款利率也基本是 0 ，所以相应的贷款利率也相当低了。（说实话日本的收入中位数搞不好没有深圳高）

@bilibilifk2 一共 23 层，楼高 80 来米。2 个电梯一共 160 户。

@gogorush 明年 30 了。谢谢！确实要好好赚钱跟妹子一起经营了。

[cnkuner]

500 万人民币？
75 平户内对应国内大概 100 平左右，相当于单价 5 万一平，我还以为会便宜点呢。
一个月物业费之类的 1875 属实让我觉得肉疼。
贷款利率低确实好，不知道这个利率是一次性敲定的还是会随央行进行浮动？

[god7d]

日本物业管理怎么样？会不会像国内物业公司光收钱不办事，甚至还殴打业主

[imaple]

这利率和房价羡慕了

[Pichai]

日本没有公摊面积，阳台也是不计算在购房面积内的。单价算下来 6.6 万左右了，应该是东京比较繁华的几个区了吧！

[Lefi]

@red2dog 这是东京...

[mickeywu]

@cnkuner 恩，位置好的日本房价也不便宜。这个阳台 30 平米不算在户内的 75 里面。不能像国内一样完全封闭起来用，不过放点小桌子小椅子养养花还是可以的。利率是浮动的，全固定利率要 1.65%左右。

@god7d 国内物业有这么离谱吗？！我以往宿舍和租房的感觉是日本物业没啥存在感：就上班出门能看到管理员大爷打扫打扫垃圾站 /擦擦扶手 /拖拖地，偶尔帮忙收下快递。

@Pichai 行政上不是东京，不过交通够方便，基本去哪儿都半小时之内，离我上班地方也近，所以自己还挺满意的。

[xiaohouzhi]

年利率大约在 0.5% - 0.8%，看傻了

[rocksolid]

不明白为啥吃惊利率，你们看一下日本存款利率不就明白了么

[god7d]

@mickeywu 没错，我们小区物业一个月物业费+公摊水电 300 元左右，一年大概不到 4000 ，物业除了每天催物业费什么都不做，甚至还偷挖小区内名贵树种拿去卖，把小区内公共设置和停车位偷偷出租给外面人，不交物业费物业就大早上敲你家门一开门就拿着手机怼你脸上拍，后来成立业委会物业还雇佣黑社会跟踪业委会成员，在业委会成员门口 24 小时蹲点恐吓，终于有个业主去物业办公室讨要说法物业工作人员急了直接扇了他一个大嘴巴子。

中间报警、维权均无果

抱歉一说到物业就愤懑不已，说得多了点

[dev436]

持有成本比预想中高一点

[mickeywu]

@god7d 哎，这段文字看着太能感同身受了。再小概率的事情掉自个儿身上就是窝火。国内经济好起来也这么些年了，希望之后这些个糟心事也能少一点。

@dev436 是挺高的，特别是管理费方面因为现在日本的人工费也是节节攀升。我自住的倒还好，之前做功课时候看很多无良中介给国内介绍在日本买投资房时候就避重就轻不提这些坑。

[mango111]

一平 5 万，也不便宜，这个价格对应的地段在东京已经算是很好的地段了么？

[shyrock]

这房子周边的一户建，大概要多少钱？ 1000w 够吗？

[dev436]

@mickeywu 是的，纯海外投资说是买了就躺着收钱总感觉没那么简单的事，不然国人不把它买爆。
楼主这房子在当地应该是妥妥的豪宅了吧，恭喜恭喜

[E1n]

日本房子是住的投资升值就算了

[keyrinrin]

看了下地图，川崎地理位置也不错，不过 500w 好像还挺贵的，平时看日本的房产视频也没这么贵

[mickeywu]

@keyrinrin 武藏小杉这个车站周边方便是方便，贵也是真贵…

[erwin985211]

@shyrock 穷人住一户建，富人住公寓

[boblin]

不知道精装会不会像国内的一样都是坑

[Lipoic]

我今年 5 月买的，0.369%的利率。虽然存款没利息，不过这利点息差也无所谓了。

[mickeywu]

@Lipoic 恭喜恭喜！

@boblin 嗯，这个只能到时候再看了。目前的流程体验下来还没发觉什么大问题。

[perpetually]

我想问一下如果买独栋的，这个位置一栋大概多少？
因为欧美都是公寓需要物业费，而 house 是免费的
除了房产税，没有其他费用，并且面积也大

[slmaaw]

小衫属于挺好的地段了 每次路过都感叹一下

[ViolaH]

@xiaohouzhi 有身份的话在日本这利率挺正常的，变动金利最低能谈到 0.4%上下，flat35 那种 35 年固定金利 1.x%

[exploreexe]

不知道日本通货膨胀怎么样，要是利率不变的情况下，0 首付是真香啊。

在国内现在这种通货膨胀发展下去，手上有一套一线城市地段好的次新房，真的是稳赚不赔，比每年工资都收益都高，之间看的一套房子，看的时候五百万，两年涨到六百万了

[ViolaH]

@cnkuner 楼主这个单价在日本也是偏高的，第一武藏小杉是不错的位置，第二看起来是塔楼（タワマン），第三是新築

[appstore54321]

坪单价 431 ，现在塔楼都好贵，5 、600 都常见。勝どき或许有的房间能到 400 多，但是生活没武藏小杉方便。

[leedarmau]

@HugoChao 不用日本了，香港人买房都比大陆一线和大部分二线容易

[appstore54321]

楼主是一个人还贷还是两个人一起还贷？

[xenme]

突然想到日本贷 100w ，放国内存起来或者去理财🐶

[oamu]

@xenme 汇率会变的，风险太大。

[LeeReamond]

日元人民币现在为止比过去五年平均值低三成，那就是也有高三成的时候，除非从此入籍日本脱离人民币，否则我觉得风险还是很高的。。另外我感觉 500w 买个 70 平的房子很便宜吗，平方米单价七万，买的还不是东京 23 区的，相当于广州工作佛山买房，佛山 7 万很便宜？佛山现在便宜的就两万多啊

[Lipoic]

@LeeReamond 70 平是使用面积，没有公摊，还行了。而且 23 区里除了城中那几个区，其他区也就那样了。 最近 10 年东京房价一直在涨，目前是高位了。

[reeco]

国内贷款 200 多 w ，每个月还贷 1w 多

[passall]

除了管理费，还要每年交“房产税”吗？

[sharkli]

羡慕

[shyrock]

@erwin985211 真的吗？别骗我

[aureole999]

最开始也是买了个离车站近的小的塔楼，55 平的低层，不过现在两人都远程了，就买了个远点的一户建，把之前的公寓租出去了。一户建倒垃圾有点不方便，但是开车是真方便，出门就上车走人，户外露营滑雪什么的往车上车下搬东西也方便得多，还可以装充电桩，不像多数塔楼机械停车场还要出库入库。甚至不开车骑自行车都方便，之前的公寓里停自行车的也是两段式车架，跟旁边的车挤来挤去的不容易取停车。一户建网络可以自己独享带宽，公寓大多是共享带宽，而且有些不能自己选运营商，没公网 IP 。当然最重要的是有小孩了可以随便在屋子里闹了，之前我已经铺了隔音垫还是被楼下投诉，一户建终于没这烦恼了。

精装修没什么问题，就是对想改造智能家居的不太友好，插座少，开关没零线之类的。公寓的房门锁也不能自己随意更换成指纹智能锁，因为你家门的外侧属于公用部分，内侧才属于你自己……

[mickeywu]

@aureole999 是这样的。我也觉得一户建住着更自由，可惜我们俩都不能完全远程，通勤还是很影响我们的居住体验的。要是能远程我也选一户建。
智能这方面，门锁开发商能选装智能锁，开发商也有一定的智能家居选装，考虑到我没什么特别深度的需求，就觉得还是能接受的。
说到底还是选适合自己的（一户建的停车方便是最羡慕了）

[mickeywu]

@aureole999 另外你的一户建是新筑还是中古？新筑的话是盖好连地皮一起买的还是自己买地皮注文住宅的？我没太研究过一户建所以还挺好奇的

[mitsuizzz]

经常看抖音春日侃房文化的视频，觉得日本的房子虽然小，但面面俱到，都特别喜欢

[pianjiao]

妹子 是日本妹子么

[mosfet]

精装修还能有自定义部分？挺好的

[fredli]

太棒了，恭喜恭喜

[ultlu]

@god7d 你们不会是丽湖花园吧

[jimmyczm]

看来楼主公司很稳定啊，牺牲一户建的舒服而选择公寓

[mickeywu]

@mosfet 有一定的自定义空间吧，跟独栋小房子一户建那种可以跟施工公司完全定制是不能比的。
以我最后买的这个为例，房型的话有四五种不同的布局可以选（三房 /两房 /可变隔断三房），内部装修色系搭配有深色 /浅色 /中性，厨房台面高度可选。以上都是免费的，但开发商介绍的重点是还有很多的付费选装和材质升级（价格上是肉眼可见的利润空间很大）

[mickeywu]

@jimmyczm 通勤时间短对我来说也是生活舒适的一部分嘛，所以权衡一下还是选择离车站近的塔楼了。而且由于工作性质的原因，即便跳槽也大概率不能远程工作（我和妹子都是）

[jarven123]

女朋友是日本人吗？好像就我的关注点是这里（狗头）

[erwin985211]

@shyrock 骗啥，一户建不是你理解那种别墅，就是木头撘的房子，比联排别墅还小。各种楼梯浪费了很多空间

[bluehtt]

@god7d #35 跟踪业委会成员？之前有个新闻说的是你们小区吗？后来都想卖房子搬走，导致房价也跌了

[pkwenda]

希望楼主多分享日本的生活，持续关注

[sbf4512]

新筑塔楼好贵啊，之前看过一个在 youtube 上港区港南的 36 层 105 平米左右顶楼人民币 840w 左右。

[Torpedo]

虽然也不便宜，不过坐公共交通到东京只有 20 分钟多点。地段挺好

[doyel]

B 站小豪那边上个月底的港区塔楼顶层 800 多万。。。离开我原来上班的地方 5 分钟，100 平一面阳台对彩虹桥，一面对东京塔，都内核心区域，品川站步行 12 分，モノレール天王洲 3 分，这样位置的房子魔都没 1500W 根本搞不动。。。

真的一直觉得港区房子贵，但是反过来看看，魔都工作的真是可悲啊

[jdandelion573]

@sbf4512 850w 105 平米不算公摊，对比深圳可以了，同样地理位置深圳能卖到 15 万以上一平米

[aureole999]

@mickeywu 新筑分让，就是开发商盖好了一片房子，像个小区一样的那种，户型也都是不一样的，可以自己选。注文的话有些麻烦，还得等挺久的，就没买，不过有几个朋友是买的注文住宅。

[occupied]

@jarven123 #75 不是，文中有交代（不租给外国人

[javen73]

羡慕这利率

[occupied]

看完了真是羡慕，期待分享一下去日本定居想法（非常期待
op 可以拉个电报群吗，，，有点想润日本的想法了 : )

[pcbl]

持有成本有点高，算上停车费的话一年要 3 万左右

[Timzzzzz]

感谢分享！

[fengzeyan]

老哥请问下，如果持有比特币的话能直接换成日元吗？ 大额的那种，折合人民币的话大概 2000 多万。 如果可以的话有手续费吗，需要交税吗？

[subpo]

同样的时间点在乡下花 op 半价买了一个一户建。距离站还挺近，就是进城需要 30+分钟。周三刚搬进来，床啊电器啊都还没买，已经爽死了

[subpo]

@fengzeyan #89 可以，需要交税，建议放弃，日本虚拟货币是按照个人所得税收税的，2000 多万税率在 55%
建议你在国内出金正常慢慢转账过来

[sirnay]

「 武藏小杉 」是不是超多中国人

[BeforeTooLate]

在日本高档公寓是要比一户建贵的，不能拿国内的去做对比。

[mickeywu]

@subpo 恭喜恭喜！大概是在哪儿呀

[subpo]

@mickeywu #94 同喜同喜！现在是埼玉县县民

[shyrock]

@erwin985211 #75 除了面积小，跟别墅有啥区别吗？
比公寓差在哪里？

[mickeywu]

@sirnay 不多。多的是池袋 /上野 /高马 /川口 /川崎那边。所以好吃的正宗中餐馆也要少很多，跟前面那几个地方比不了。

[sobigfish]

要是可以远程的话 住在风景好的一户建还是很爽的

[mickeywu]

@sobigfish 是呀，有朋友就因为能远程搬到镰仓附近的海景一户建了，下了班就去湘南海岸散步吹风，夏天说几乎每周都有花火看，羡慕死了

[zek]

op 在东京收入怎么样？