老生常谈的问题，按揭贷款是否越久越好？

[lurui45]

最近考虑买房，关于贷款大家都说贷满 30 年最好，我就尝试计算了一下，大家看我算的对不对。
假设贷款总额 100 万元，利率 4.65%
方式 A：贷款 30 年，等额本息每个月应还 5156 元
方式 B：贷款 20 年，等额本息每个月应还 6408 元
假设我正好一个月收入 6408 元，还完贷款的钱均用于定投年化 4.65%理财，按 30 年为期限计算 30 年后总共本息还有多少钱。

方式 A ，每个月可定投 1252 元（ 6408-5156 ）元，投满 30 年，最后本息合计 980866 元。
方式 B ，前 20 年收入均用于还款，后 10 年开始每月定投 6408 元，最后本息 980420 元。

两种方式 30 年后手里的钱几乎一样。（是不是理论上就是一样的....误差源于计算）

很明显，如果有稳定的年化 4%的理财途径，方式 A 贷的时间久更划算，因为实际考虑到公积金组合贷款，利率会比 4.65 低，而且，方式 A 的资金流动性会更好，如果考虑到通货膨胀，更加划算。

我上面的思路和计算方法有问题不？计算结果来源 https://imgtu.com/i/onO0TH

[Jooooooooo]

当然是, 这个利率你别的地方找不到.

不能只算投资收益的, 因为钱本身有时间成本.

[zcjfesky]

对于有非常严格、科学、理性且稳健的投资计划的人来说是的，但是对于有了钱就想花／买这个买那个／黄赌毒的人来说就不一定了

这种简易财务规划的前提是你和你家人都是理性人，

[shench]

钱只会越来越不之前，这是必然的，经济要发展那就通货膨胀

[clockwise9]

如果假设之后一切都不变，那么这个计算是合理的。但如果是真实世界的决策，还要考虑二三十年的时间里可能的变化。比如：理财的年化收益可能会变，未来的自己会有不同的风险偏好（没有资金就没有调整投资组合的机会），投资的收益部分可能会被征某种税，等等。

[ALVC666]

我觉得如果自身家底有一定抗风险能力的 那肯定是越长越好

[alexkkaa]

哪来的这么低的利率 现在利率普遍在 6 个点左右啊。对穷人来说 能不贷就别贷 ， 对富人来说投资属性较大， 人家算的是杠杆问题， 因为他要在几年后卖掉， 那么这样肯定是贷的时间越长越好。


那么问题来了 现在还有傻子投资房产吗？

[Perry]

肉身来国外，低于 3% 甚至负利率

[ro2020]

我弟弟在天津买房，昨天批下来利率 4.95%

[dji38838c]

欧元区房贷利率在 0-2.x %

[echohey]

@alexkkaa
上海现在首套还是 4.65
跟你投资观念不一样就是傻子吗？背景不同有不同的考虑很正常。

[msg7086]

万一在第 10 年的时候生了一场大病，急需 10 万元资金，A 和 B 哪个好马上就显现出来了。

[Fabrergas7]

@alexkkaa 老哥北京 5.20 ，上海 4.95 ，深圳 5.10

[yeqizhang]

你们这利率不加 bp 的吗？这么低？

[SuperMild]

我觉得 @zcjfesky 讲得很好，不知道别人如何，就我自己来说，我要是有钱不投进房产里，肯定控制不住自己，要么买买买，要么瞎投资，最终会导致不确定性很大（投资有可能赚，有可能亏）。

眼睛一闭投进房产里，可确定性就大很多，钱可以确保不会被自己瞎操作。

[Seanfuck]

并不是，lpr 会提高的，并且失业率会上升...

[alexkkaa]

@echohey 按他说的贷款 100w 可见楼主很可能不再一线城市 一线房贷利率这么低我也是刚知道 二三四线基本上利率都接近 6 个点了阿。上上个月我们这 6.1 个点首套利率 目前是 5.9 个点。

我觉得现在大杠杆买房是真的傻 那么多地产商倒闭 出生率近四年的暴跌 未来房价面临的是无人接盘的局面 没有买卖就不存在价格高低。

未来虽然存款类收益会越来越低 但是靠房子理财的年代真的过去了

[jupiter157]

本质上差别是你前 20 年按年利率 4.65%向银行每个月借 1250 ，然后从第 21 年开始，分十年还清。
有三种情况是 30 年好：1 ）这 1250 是救命钱，不然没饭吃或没钱看病； 2 ）自信拿着 1250 有更好的投资渠道，比如十年前的房地产，一年 20%也有可能。3 ）月光+觉得人民币会迅速贬值，把负担转嫁给未来的自己从而稀释负担。
如果有闲钱且不会投资，那选 30 年就是纯亏。相当于借了银行的钱，然后存回银行，再给银行还利息。

[Lemeng]

感觉很好了。

[kaiki]

@jupiter157 不会投资那就算不找银行借钱也是亏的，我个人认为能借钱的情况肯定是借钱最划算，提前全还或者分期 30 年换完都是不值的，应该计算一下最合适的时间提前换最合适的金额，千万不要缩短还款年限就是了。

[joesonw]

30 年前是 1991 年, 20 年前是 2001 年, 对比一下货币购买力就知道了. 当然 90 - 00 可能社会变化太大, 最简单的就是和 2011 比.

[shengX]

长沙 5.65

[zhy0216]

是的 考虑通货膨胀

[sagaxu]

明年 GDP 破 5 ，以后长期在 5 甚至 4 和 3 以下，存款理财利息都会暴跌，4.65%可能拿不了几年了

真不知道谁给的自信，你都能跑赢商贷了，估计大概率能跑赢未来的房价涨幅，还买房干嘛？

[fighterhit]

@Perry 哪国？

[totoro625]

考虑过这个问题
我给自己的回答是：
觉得生活会越过越好选择 30 年，拖到自己熬过最需要钱的时候，一切都会好起来的，工资也会上涨的，通货也会膨胀的，过去的钱才是救命的钱，未来的钱只是锦上添花
简单举例就是工作满两年和工作满五年这两个时间节点你换手机 /电脑的犹豫时长，如果越过越好就不会那么担心未来
压倒骆驼的可能仅仅是最后一根稻草，现在的 1k 块钱绝对比未来 20 年后的 5k 块钱要难熬的多
什么，你说 20 年后你要攒钱给孩子买房子？那我建议到时候卖掉算了

[lurui45]

@sagaxu 其实我和你一样，对未来经济是悲观的，买房是家庭原因，无法避免。

[kaneg]

透过现象看本质，关键是看你手头的现金的投资回报率与银行的利息哪个高。如果回报率比利息低，就跟前面 @jupiter157 说的，那就等效于借了银行的钱又存银行，白白给银行利息，这就是为银行学雷锋。

[kaiki]

@totoro625 那是不是不要孩子压力能少一半？不结婚的话岂不是另一半压力也没了？
这么想房子不是想买直接买吗

[864766428]

提供一些别的思路
30 年的总利息与本金几乎相等
20 年的总利息约本金的 50%
10 年的总利息约本金的 25-30%
在资金充裕的情况下，选择年数越少所需要支付的总利息越少，虽然这个理论在绝大多数人口中是傻子
顺便提一句，为什么铺天盖地都在说贷款年数越长越好，自己想吧，谁是最大受益者
理论上来说最优选是全款，一般还能打折，算上利息能省出一个车位钱，当然普通人是不可能的，所以说富人越富，穷人越穷

[ouqihang]

@864766428 对于银行来说，年限越长利息越多，银行不考虑通胀等其他因素，只看数字大小。提前还款会有违约金，因为银行吃亏了，说好的利息飞了，哪怕以后的钱不值钱，但银行只看数字。
但 30 年是很漫长的，之前贷款利率转换，很多人发表意见，但都只能预测将来 10 年的情况，没人敢说 10 年之后的事。
而结合一般人的情况，收入是逐步提高的，初期是手紧，通胀也持续，加上房贷是真福利，可能是这个国家唯一的真福利，不带套路的福利，所以贷款年限越长越好，贷得越多越好。只是一种观点。

[mmmfj]

@ouqihang 来气，不给我们这些 95 后活路

[sagaxu]

@mmmfj 我认识的 95 后都挺舒服的，普通人家里能赞助个一两百，有钱的大几百上千，最穷的也能掏个 50 以上。

[gengchun]

OP 对于房贷利息的理解有问题。因为房贷的本息计算是不计复利的。房贷合同上的年息 4.65 是直接乘以年数的，这个值换成复利的月息的话，只有 24 个基点，年息只有 2.95%！差了 160 个基点。

注意一下是月复利的方式。第一个 1252 / 30 年的，计算中应该是把 4.65% 直接除了 12 。得出的，所以相当于加了 10 个基点的年利息，变成了年息 4.75%。

让我算的话，465 基点的年息应该差不多 37.95 基点的月息。按月复利的话，应该分别是 963774 和 975348 。

这个例子其实说明复利计算的反直觉。理论上等额本息具体要贷多少年，最优解要看具体利率。把复利月利调高哪怕不到一个基点，也足以让三十年优于二十年。



另外，为什么很多人都讲未来利率会跌了怎么样。OP 是讨论的是国内的房贷，而国内的房贷很单一，都是挂勾 LPR 的。就是利率跌了，房贷利率也会下调。事实上，如果在贷的，应该知都道已经下调了。当然还有人觉得全款买期房好的。

个人观点，穷的话，尽量倾向于流动性。富的话， 一套房的全款几百万，这个流动性无所谓的话，全款就全款吧。

[gengchun]

@864766428 全款哪里可以打折？我还想知道呢。目前一手房是否全款对于开发商来讲是一样的，合同签了，银行款就放出来了，再困难六七个月也下来了 ，就算一年的利息，也未必能值一个车位。除非他连售楼许可证都没有办，但那样连格式合同都没有，他敢卖你敢买吗？

只有二手房，存在手续问题，特别是卖主还没有不清的，全款可以打折。

[xratzh]

利息是货币的价格。
哪里给他出价贵就去哪里。
房市需要就房市高。
当有更加热的地方需要资金。房市就不热了，或许十年后房贷利率倒贴。
漂亮国因为有比房市更好的的各种投资渠道。所以他们的炒房现在不热了

[xratzh]

另外，如果你觉得自己可以全款，但是这笔钱可以拿去投资增值，远远跑过房贷。那肯定去贷款

[BeautifulSoap]

房子增不增值也是个要考虑的
国内房价一直在涨，加上还通货膨胀，所以即便是百分之 4 百分之 5 这么高的利率，房贷也是贷越久越赚
但是反过来看日本，日本房贷利率可是低到只要百分之 0.x ，但是日本人买房热情根本不高。一个是日本房子买了就贬值，再一个日本经济危机后多少年了，快 40 年了，愣是没发生特别大的通货膨胀。所以日本房子没法当投资品来看，不是刚需不怎么考虑买房

[kaiki]

@xratzh 我也倾向于即使有钱也把钱拿去投资，然后借钱慢慢还房贷。
即使不考虑通胀之类的，四舍五入相当于银行借你钱拿去投资了，平时可没这么好的事。

[nanjoyoshino]

别说 4.65 了，我刚刚 4 都想快点提前还完算了，就不想欠别人钱了，欠钱是真的挺难受的

[ryd994]

就是一样的。
你每月进账 x 元，你可以选 1. 还贷款，减少 x 的债务，效果是今后每年减少 x 的利息 2.投资，增加 x 的投资。效果是今后每年增加 x 的利润
你已经定义了投资收益率和利率一样，那 1 和 2 就是等效的。

问题是实际上投资收益率不等于贷款利率，投资风险也不等于贷款风险。

[ryd994]

@864766428
“30 年的总利息与本金几乎相等
20 年的总利息约本金的 50%
10 年的总利息约本金的 25-30%”
这个理论当然是傻子。傻就傻在认为未来的钱价值和现在的钱一样。健康的经济都是轻微通胀的。
就算按美联储的通胀目标 2%算，30 年后 1.02^30=1.81 。实际上美国的通胀率已经高于 2%中国的 CPI 通胀率也远高于 2%
如果是 3%的通胀率，30 年后的通胀平价是 2.43 倍。

这还是只计算通胀，不计算投资的机会成本的前提下。

你现在还觉得 1：1 的利息高吗？

[864766428]

@ouqihang 是的，对于普通工薪阶层来说越长越好，最主要的原因是他们的收入限制不能选择年限少的，月供太高还不起，风险太大，而不是长篇大论的“省下的钱可以作另外投资”
（这里的工薪阶层不包括码农，指的是大多数月收入在当地收入中位数附近的人）
确实年限长月供少，省下的钱可以再投资赚钱或抵消风险，那是建立在除去首付还有一定数量的存款或明确工资会大幅上升到可以有闲钱投资的情况下，大多数普通人没有这个机会
各种原因导致还不出房贷的，背上房贷生活水平回到解放前，肉不敢买，病不敢生，且近十年看不到希望的大有人在，他们并没有做错什么，命运不可知罢了

[sagaxu]

@gengchun 房贷在全面转 lpr 之后才有操作空间，基础利率哪怕跌到 1%，房贷仍然可以单独上调

[yEhwG10ZJa83067x]

不能说楼主的思路是错的，我这边提另外一个思路楼上也有提及：
1.房贷可能是我们目前获取到利率最低的长期合法贷款途径了
2.房贷考虑一下通货膨胀，我不敢说未来一定这样，但是我是 12 年第一次房贷当时 2000 块我觉得很贵，但是坚持 3 年后就会习惯了，5 年后这点房贷已经不算什么了，所以你这 5000 房贷放到 10 年后还会不会成为负担？可能会一直通货膨胀下去，最难熬的就是前面 3-5 年吧，当然我也不说死，也有可能突然钱更之前了，虽然我觉得可能性很低。

[b1iy]

私以为，如果你财力雄厚，全款不影响生活质量，那为什么贷款？利息不是钱？

如果你没那么多钱，那有什么好讨论的

[FakNoCNName]

要是想赚钱就多看看新政策。

这种出来几年、十几年的东西早被别人研究烂大街了，直白点说：在这个领域你肯定玩儿不过银行。

单纯的有买房需求，就让手头宽裕点，后面钱多了也可以提前还款。

[signalyc]

@joesonw 2001 年刚入世，差别也挺大的；合适的比较也许是 2008 年，如果非要比较一下的话

[ArJun]

这笔账银行早就帮你们算好了，难不成你还想在这上面觉得自己赚了？如果房子一直不涨，那这房子就是亏的

[interger]

买房最基本的常识
答案：是

[gxm123gxm]

稳定持续的 4.65%年化真的那么简单吗？

[xiaocongcong]

得看你的赚钱能力了，100 万对于赚钱能力强的人来说两三年就赚回来了，为什么要贷款给银行那么多利息。没钱或者工薪阶级你只能指望你薪资涨的快一点，存钱能存多一点，那当然选当一个长期房奴会轻松一点。楼上一堆理性在那计算的，要知道凡是和钱相关的总有一堆智商 180 的人给你算计得明明白白

[hydyy]

对普通人来讲，还是越早还完钱越好，未来的不确定=赌博

[xxxxware]

看好国家房产发展是的， 看空房产发展就不是

[xxxxware]

其实就是一个非股民需要接触的一次大型投资

[66beta]

钱会贬值啊

你看看早些年买房的人，月供 2000 提心吊胆的，现在呢？还是月供 2000

[Leonard]

考虑通胀就行了，我家十几年前买的房子，每月月供 800 多，虽然是小城市

[Icarus2016]

其实这里头忽略了一个最基本的金融常识：
货币的时间价值。
30 年前的 2 元，和今天的 2 元，是完全不一样的价值。
所以为什么不用今天的 2 元去还 30 年前的 2 元？
越提前还肯定越亏啊。

[sagaxu]

@Icarus2016 提前还清可以再买啊，公积金能用两次不要浪费

[oppoic]

道理谁都知道：现在的 6000 元，10 年 20 年后基本毫无压力。
但是几乎所有人都会提前还贷，基本没有人会还到 30 年，程序员群体这个比例应该更大。

[sagaxu]

@oppoic 上一个 20 年人均 GDP 涨了 10 倍，下一个 20 年翻一倍都不太可能。

[loryyang]

在你有提前还款能力之下，这个本质上与两个问题相关联：
1. 货币贬值的速度：贬值越厉害，显然借钱就很有优势了
2. 你投资的收益率：你如果收益率能超过贷款利率，那显然贷款越多越久就越赚，等于贷款出来投资赚差价
问题是这两点，控制不住，无法预期。所以我建议有能力还是早点还好了，没能力就贷久一点

[yaoliyc]

越长越划算有几个前提条件：房价在涨，收入会涨，钱在贬值。未来觉得哪些条件还成立看个人想法。

[Torpedo]

房贷的能贷多长贷多长我觉得主要是对一下场景
1.16 年前的房贷。那时候普通 4.x 还打折，很多能到 3.x ，这个成本的确低
2.对于企业老板来说。房贷是很低的融资方式

上面的本质都是你贷了款，有闲钱，闲钱投资获得的收益高于房贷利率

而现在，普通人投资很难超过自己房贷的利率了

[wanguorui123]

除非你赌未来通胀还像 10 年前那么厉害就可以多贷款

[arthas2234]

在能保证现金流不断的情况下，肯定是越久越好
在通胀面前，这点利息差真不算什么。相比通胀，通缩更为致命。看疫情后各国 ZF 的措施就知道了，持币只有被收割的命

[memorycancel]

取决于你的现金流，月收入 1 万，10 万，100 万会怎么选择贷款周期呢？

[Nevermore1234]

现在利息这么高，不是所有人都能跑赢商贷的，我明年打算提前还了

[subpo]

我贷款金额和你差不多，我选了 20 年，每个月就多还 1000 ，要少还款 10 年，我从主观上就选择了反正就 1000 ，还了就还了吧，压根没考虑利息。
现在我房贷还剩 10 年出头就还完了，如果我选 30 年的话还要再还 20 来年，我依旧很庆幸我选择了 20 年贷款。当然，我当时要是选则等额本金就更好了，可惜没有

[SurfaceView]

@nanjoyoshino 咱是一样的人

[cyrivlclth]

成都，首套房，农行，商贷利率 6.125%，而且还有更高的，而且这是普遍利率

[newmlp]

历史定投沪深 300ETF 的年化收益是 10%，轻松超越房贷利率

[shijieheping]

@Fabrergas7 #12 为啥你们那儿利率这么低，我们这儿首套都快 6 了

[newmlp]

@Seanfuck 失业率提升还提高 lpr ？哪个国家这么沙雕，一般都是经济不好失业率上升的时候降低利率

[lakehylia]

@gengchun 二手房全款是可以要求优惠的，因为全款意味着确定性，而贷款充满不确定，贷款下不来，成交可能黄，尤其是二手房贷款额度紧张的时候。既然是确定性，那就要享受风险溢价。

[xiaocongcong]

@Icarus2016 你这个逻辑有点不对，美国现在还有几美分的商品，虽然美国通胀肯定也是翻了 N 多倍，但是印的美元全球买单。但是国内你还能看到什么 5 毛定价的商品吗？中国已经走过了高速发展的黄金时期，并且这个高速本身大部分就是房地产推动的，未来只会增长缓慢，甚至滞涨。靠工资收入还款是极其痛苦的。

[xiaocongcong]

@newmlp 参见土耳其里拉崩盘，这世界不是讲逻辑的。

[gengchun]

@sagaxu 房贷合同利率和 LPR 的关系自己去看合同。不相信合同的话，那是信仰问题，这个无解。

[titan2006]

不要根据过去的工资增长预测未来

[tibifide]

@cyrivlclth 成都 4.8%，商贷

[decken]

你换个角度想 如果没有 30 年的长期贷款 买得起么

[newmlp]

@xiaocongcong 你为什么偏偏找了一个沙雕国家来反驳我，欧洲，美国，日本，韩国，这么多主流国家的例子不比一个土耳其有说服力？

[libook]

这个问题要从贷款者和放贷者双方的角度去考虑。

放贷者角度来看，这实际上就是一种投资行为，本金是有限的，钱一旦贷出去了，在收回之前是没法用于其他投资的。
首先确保自己投出的钱能保值，且可以产生利润；
其次是总利润价值最大化，比如投入相同的本金，30 年怎么说也得比 20 年赚得价值多，要想实现这个“多”，可能需要单个客户贡献的总利润多，也可能需要客户数量多，当然两者都多是更好的。

他们要确保赚钱，那么肯定会综合考虑多种因素进行计算，比如货币的升值贬值、抵押品升值贬值（搭配违约风险概率来看）、潜在贷款意愿（市场需求量）；也会参考其他业务的配比，使得整个机构综合利润和风险有一个合理的平衡。

这是个概率问题；
你是相信放贷机构的精算师足够专业，计算结果大概率应验；
还是希望放贷机构会有翻车的时候？

所以我觉得放贷机构给出的贷款方案是有参考价值的，大概率是贷款时间越长、贷款者付出的总价值越多，而这个价值不一定反映在货币金额上，而是反映在特定时期的货币购买力上。

对于放贷机构来说，房贷属于风险较低的投资，低风险投资会被作为保障来平摊更高利润投资的高风险，即便高风险的投资失败了，低风险投资也能保障稳赚不赔，只是净利润少些而已。
那么个人投资，是有可能赚到比放房贷更高利润的，只需要找比放房贷更高利息的投资渠道就可以了，但利息与风险成反比；而且个人承担风险的能力通常不会比放贷机构更强，会比放贷机构有更高的概率赔钱。

那么剩下就是做个选择：
是付出更多利息来保障自己大概率不赔更多；
还是希望风险不会发生在自己身上，看能不能少赔的基础上还能赚一笔。

当然不同放贷机构的情况不同（比如利润来源不同），计算出来的结果也会有差异，这个就得看贷款者是否能发现针对自己的情况最合适的贷款，甚至捡到漏。

对于我自己来说，因为个人通常本金很少，通过金融来赚钱可能费力不讨好，还不如找个高薪水的工作，或者做些副业来得实在。

[libook]

另外建议不要把其他国家金融历史套在中国上面，中国的金融比较特殊，特别是跟资本主义国家比起来，中国的宏观调控是个大变数。

[fredli]

房价上涨周期，月供摊薄合算，因为总体负债率是越来越低的，少还钱多积蓄，还能再下手一套

[wfd0807]

财富的积累曲线是指数增长的，这也是为什么富人越来越富裕的原因
房贷背的越久，意味着你的财富积累曲线越平缓，因为本应指数增长的部分送给了银行
因此，相同购买力的情况下，贷款周期越短越好
请勿拿不同购买力扛以上观点

[sagaxu]

拿通胀和 100 元钱未来购买力当参数，前提是你的钱马上花掉或者理财跑赢贷款利息，如果你只是放口袋里，你不过是把 100 块钱存到几十年后，再拿去还贷款。你用的还是过去的钱，还过去的贷款。

[uleh]

5% 左右的利率，到哪去找……
穷人的问题在于手上有现金，但不能保证能拿到超过 5% 的收益吧……

[wxw752]

武汉 5.68 贷的我只想快点还完。跑不赢利率还捏在手里，也只是用已经赚到口袋里的钱，还过去的欠款而已。

[yaphets666]

考虑这个没什么意义，要考虑的是如何能稳定的还贷，怎么保证在贷款期间不失业。

[heyOhayo]

@tibifide 怎么做到的？

[nathanw]

换个问题问，
10 年前买房 100 万，如今 200 万，你当时选哪种贷款好？
1.全款付 100 万，现在赚 100 万。
2.首付 30 万，贷款 30 年，现在只还了 20 万。
另外 50 万存银行一年 4%，10 后 74 万。一共赚了 124 万。

所以 10 年前买房最好的方式是，
有几套买几套，全部贷款，时间选最长。

[nathanw]

貌似遗漏了贷款利息的部分，忽略我的回复

[wangxn]

@nathanw 利息不算钱吗？何况以后房价还会不会涨也是未知数。

[LessonOne]

@ro2020 伪二线南宁 6.05-6.125 利率

[HENQIGUAI]

为啥总有人觉得利息好像不是钱一样。

[mxT52CRuqR6o5]

@HENQIGUAI
虽然是有利息，但同时也有通胀啊
本质就是一道数学题
如果有足够好的投资渠道 /能力，贷款利率又够低，那肯定是往久往多了贷

[Seanfuck]

@newmlp 你先搞清楚 LPR 是什么再说谁沙雕

[realcontra]

普通人利用信贷杠杆的机会一般就只有房贷了，相信经济越来越好，个人发展越来越好的话，请杠杆上满。

[dan831215]

银行会比你傻吗？

[shm7]

首先，你要明白，买房是一种借钱上杠杆的行为，和你借钱做生意，在银行那边是差不多的。
然后，你借钱做生意，如果你做生意赚的盈利还没有借钱的利息高，你是吃亏了，还是赚到了。
这是不是一个非常简单的问题。