成都 2022 买房记录贴，看房小白，希望老哥们能给点建议

[cooder]

个人情况：

• 首付 100w ，总价在 250w 左右，三室
• 购买资格：五城区+天府（高新户口未满两年+成华社保）
• 15 年内不考虑置换，学区要有（一般就行）
• IT 相关（工作基本在高新）

这两天中介带着看了武侯区这边的二手房和新房：

二手房：

• 泰基南棠 2-2.2w 2011 年 满五 得房 90%

优点：出门就是红牌楼地铁口，对面就是家乐福，周边商圈完备，小区整体比较安静 缺点：采光一般，物业凑合，环境凑合，梯户比一般

• 丽都世家 A 区 2.2-2.6 2014 年 满五 得房 80%

优点：采光还行，有中庭，2t4 户还行，小区环境还行，整体比较安静，商圈完备 缺点：离太平园 1.1km ，预算内户型较小，有点难受

• 丽都世家 B 区 2.4-2.6 2014 年 满五 得房 80%

同上，比 A 区离太平园更近点，但是楼下没啥吃的，得去 A 区那边

• 罗浮世家二期 1.8-2.0 2008 年 满五

优点：采光号，离高升桥地铁口 500m ，有中庭，小区环境还行，附近有个沃尔玛，周边商圈完备 缺点：小区比较老，房屋隔音效果差，临街比较吵

新房：

• 南山·凌峰 2.6

小户型这边有一半是返迁，剩余几套房都是低层，离地铁有点距离，周边环境一般，优点是在丽都板块，2.5 环位置不错，教育资源还在建

• 聚亿 2.3

开发商是成都本土的，之前没有过其他项目，项目质量不确定。位于武侯新城北区，有飞机航线，周边配套也还没有跟上，教育资源还在建，离地铁也比较远，优点是大中庭，南北朝向，全落地窗，采光非常好，1t1 户，舒适度高

• 绿城 2.3

优点是品牌开发商，品质有保障，小户型最低的要 300+，户型一般般，采光也一般般，没感觉有啥亮眼的

接下来计划去锦江、成华看看

每条我都有看，感谢各位老哥！
总结一下有这几个点：

1. 买与不买

对于我个人而言，马上要结婚，后面还要考虑到小孩上学等问题，需要有房子作为家庭基础，综合来看还是买房子省事点。


2. 贷款

贷 150w 左右，有部分会贷公积金，每个月大概还贷 8k 多，我跟老婆加起来每个月到手将近 30k ，在能接受的范围内。后面如果失业了，干点别的应该还是能还上的。

PS: 断供是真的很可怕，我也没有敢加太大的杠杆


3. 区域

虽然可以通过转移社保买高新这边，但是是现在太贵了，次新房都 3w+，就算在预算范围内买下来，房型不好，住着也不舒服。另外就是我之前在杭州、上海呆过几年，现在的话更想在主城区。

4. 房价的涨与跌

对于未来而言，我个人认为房价大体层面是不会有大的波动，但是到了具体的城市会有不同。

5. 换城市

成都今年的土拍情况来看，还是改不了卖地挣钱，离城区更远更贵了，当然这些地新房也不准备卖给像我这样的刚需吧。

成都从我来之前的印象到现在，对我们刚需感觉越来越不友好了。

如果重来一次，我可能会选择去长沙。

报了楼下老哥推荐的华侨城滨江一号，摇一把试试。

一千套，我是两千多号，补位了，挺好的（这个盘虽然便宜，但考虑下来不太符合我的预期）。


另外就是最近各地买房政策都有所松动，我倒是也不急着买了，让子弹再飞一会儿。

[collery]

不是刚需，这两年 可以先缓缓。 感觉经济不是很好了。

[linglin0924]

我们劝你不要买房的原因很实际，就是房子不值那个价。手里有现金比什么都强。

房价讨论过无数次了，土地财政就是透支你家庭几代积蓄的阳谋。这个感受只有俺们这种买房的人才真的有体会。俺们都后悔，压力都大。

很想劝你不要买房，成为房奴之后，未来三十年的抗风险能力极差。当然得感谢俺们这些买房人的三瓜俩枣，俺们才是为国接盘。不然城市基建不会那么好。

至于什么房子能保值、升值、对抗通货膨胀之类，这种击鼓传花的泡沫早晚会破裂的。就是有人想赌自己不是最后接盘的，能捞一波。

别的不说，2021 年出生 1kw 婴儿，等二十多年后这批人成家立业了，最理想模型，男女各 500w ，500w 的家庭，能生多少孩子，能有多少刚需。

阳谋最阴险的地方就是：你看破了，也会跳进去。就像那个段子 “你根本无需骗他,只要他足够喜欢你,他会自己骗自己”，想买房总有一堆理由支撑自己，人各有志，有钱就买吧。

[invalid]

有个 V2 的成都 IT 微信群，里面经常讨论成都买房，你可以在里面问问。
站里搜索应该能找到

[cnkuner]

我建议你再租房几年。

[whx]

不确定性因素太多，目前建议慎重考虑负债。

至少考虑清楚再上车，租房大不了换个便宜的房子，房贷是强制性每月必须要还。

[Suddoo]

花几百万在城里买个鸟笼，居住体验极差，真的不值这个价

[zpxshl]

@linglin0924 看你买在哪，人口下降也会有些城市不断吸收人口，有些城市流出。 按目前的政策来看，资源应该会进一步集中

[lipyoung]

有能力的话，调查清楚邻居是什么样的人。

[lxy199795swu]

成华 it 是 pf ？

[tuding]

如上所言, 现在而今眼目下租房可能是个更好的选择, 现在上车好像也没有什么肉眼可见的实惠? 除非是着急娃读书

考虑到教学资源的话, 相对比较建议买锦江或者青羊, 不建议成华

买房之前先了解一下楼上, 现在的商品房隔音很差, 你在 v2 能搜到很多关于楼上噪音的问题

最后, 你要不要考虑换个城市? 成都的天气真的感人, 最重要的是, 受地形影响, 雾霾问题应该是无解了. 你在成都要不得个鼻炎咽炎都不好意思跟人打招呼 /doge

[shiganwuguo]

去年之前 只要说到买房 必然会有一个群体说 房子是你能够买到的利息最低的金融产品 有钱就买房 而且要贷款越多越好
但是很奇怪的是 从去年下半年开始 这群人越来越沉默

还有个奇怪的现象 去年之前 理财小能手遍地飞 个个随便都是年化十个点 五六个点的都是智障 那时候网上充满了对自己理财能力的肯定 但是奇怪的是从去年底 这群人也越来越沉默


你说奇怪不奇怪

[lecia]

油价上涨了，下一步就是物价，在下一步就是房价，建议慎重考虑

[Pichai]

贷款 150 万按照 4.9 的利率三十年，每个月还款 8k 。成都租个两室的房子也就三千多吧。

[vain]

@shiganwuguo 对了，去年 V 站有几个连续性的帖子。一伙计发帖主张炒股抗通胀，然后过了几个月又出来发帖晒收益打别人脸。也好久没见他再出现了，不知道如何了。

[innerchallenge]

@shiganwuguo #10 看破不说破

[admirez]

我觉得，你都问问住户，物业如何

买房除了地段，就是物业 物业 物业 物业！

如果不信，就看看上海

[ohmyself]

不要买新房，因为你没法确定不会烂尾。

[ochatokori]

问就是非刚需不买，刚需让我选的话选泰基南棠吧，地铁和周边比较重要，采光只要不是城中村那种全黑的我都能接受…

[Suddoo]

@tuding 唯一的解决方案是住独栋别墅，否则，即使是新开发的楼盘的顶楼，都有可能有噪音问题，住鸟笼避免不了这种问题。花几百万买罪受，居住体验极差

[guanhui07]

泰基南棠 刚需就他 性价比 选个楼层好的

[huieh]

同程对面那家的小哥？

[RuLaiFo]

对于要不要买房这个问题，我去年买的，每个月还 7K 。一是因为我是刚需，家人和女朋友都不同意长期租房。二是因为我觉得成都的房价应该是稳得住的。

[dcmi2021]

@admirez 弱弱的问下，想知道一个小区的物业好不好，只能问这个小区的住户吗？

[Damn]

@dcmi2021 反正我小区（成都南边）的保利物业就是一坨屎

[Damn]

楼主最好还是不要选航线下面的，当时武侯有个新盘，航线下面，真是吵死，玻璃都跟人用的不一样，三层中空玻璃。。但你总不可能不开窗吧，就算你跟领事馆一样 7*24 空气净化器，你总得上街购物吧，体验过于垃圾。

[murmur]

杠杆太高了，疫情不退不推荐超过 50%贷款

[juded]

@dcmi2021 新小区期房看品牌，二手房看房时直接观察就行，比如保安门禁是否负责，周边是否有乱停车，道路楼梯间是否有保洁，楼道墙壁和照明管线是否有外露破损，绿化是否有人修剪，如此等等。看房时留意下基本就有数了。

[dantangfan]

mark ，我跟楼主的预算和需求基本一样，还没开始看房

[xtinput]

月供不超过收入的 30%是没问题的

[xtinput]

成都长沙武汉房价跌的空间不会很大，刚需就随便上吧
涨也不会涨太多，人口新增跟不上了
经济退潮，很多北上广深工作的会优先选择成都武汉长沙这类的省会城市

[shyrock]

既然是高新上班，而且考虑二手，为啥没看高新的二手盘？
既然是 15 年不换的长线持有，那么房子的教育配套还是应该优先考量的，重点关注房子所属小学的对口中学情况。
买到一个学区合适的房子，真的是一把解决人生两大难题。

唱空的音量这么大，顺便说说一个中年人的理解：
房子的居住和投资属性始终是叠加存在的，一般来说首套房的居住属性更重，优先考虑提升生活质量；后面有了更多储蓄和选择，可以考虑投资增值。那些抛开房子的居住价值，而只从价格风险角度劝人不买房的，恰恰是潜在的炒房者，只不过可能是空头而已。
风险需不需要考虑？当然要考虑。一方面是做长线，规避短期追涨杀跌的风险；另一方面是充分评估自己的风险承受能力（个人发展>行业发展>国家发展)，合理上杠杆。毕竟合理的杠杆你不用在现代社会等于挥刀自宫。

[linxb]

@linglin0924 不要买房的原因很实际，要买房的原因也很实际，在工作所在地有一套属于自己的房子，归属感幸福感直接拉满，只要不是高杠杆强行上车，我觉得买房该买还是要买

[dragon11]

现阶段建议不要太着急，暂时没有大涨的基础。
成都的期房有烂尾的风险，武侯区的当代璞玉都推迟交房很久了（推迟两三次了），这房子可不便宜。
物业对于小区真的很重要，从住户或者小区的细节能看出来物业到底怎么样。
建议找公共交通方便的，包括有独立公交车道的快速公交，不可能 365 天都开车。
空了在航线下多待一段时间，特别是晚上，看看自己到底能不能接受。

[ykk]

你的总价还不够南京的首付😭

[gynantim]

别听上面人说的。总价 250 万很便宜了，对程序员的工资来说，毛毛雨了。买个承受范围内最好的就行了。才 250 万能有什么下跌空间。看看杭州都得 500 万吧。上海不得 1000 万了。早上车早享受。

[jason94]

mark ，预算与需求基本差不多，而且我也在看房中

[lmmlwen]

看了下这里的人基本都是从经济角度考虑房价问题，说明从出发点已经错了

[admirez]

@dcmi2021 我也不知道是否还有其他途径啊

[FlyingDough]

发现楼主看的基本都在红牌楼那一片，估计是中介对那边熟悉。建议再多看看其他地方

[fxxkgw]

这个杠杠不高 早买早享受
二楼那类崩溃论的就当笑话看看就行了 那个举例也搞笑 你拿 21 年婴儿出生来说，等 21 年婴儿来接盘时候楼主都 50 60 了 人家现在买个刚需房结婚生娃用 还要考虑 20 30 年后能否有人来接盘么？
买二手一定要注意观察下邻居素质 楼上娃年龄等 否则苦得一批

[shyrock]

OP 说到长沙，刚巧看到 CHH 上一个关于长沙的讨论。长沙的房价确实控制得好，但是隐形的成本是每个楼盘都问题多多，没有一个不维权的楼盘。。。

[daliusu]

@shyrock 成都的房子质量其实也不比长沙强到哪去，不说老的，新的就连陆肖 tod 这种门脸项目都在维权，梯户比这块甚至还不如长沙，最起码长沙 2t3 是非常常见的，t4t5 就比较差了，成都二手 2t6 t8 一大堆

[wenning]

我现在成华区居住， 天府三街上班， 后面考虑金牛区买房（我是金牛区人，从小就熟的地方）； 我觉得 20km 的距离还算好， 高峰摩托四五十分钟， 晚上车少 20 分钟就回家了

[dartabe]

锦江肯定比成华好

不过成华之前有个龙湖的盘很不错 叫梵城

[jasonchen168]

千万别买期房，烂尾了麻烦

[xtinput]

@shyrock 二手现房就没啥维权的事了

[xtinput]

@daliusu 刚上长沙的车，2t4h 2012 年的房

[xtinput]

楼主老家哪里的？

[believeMe]

成都的精装真是惊装啊

[ktonline]

可以看看华府板块和怡心湖板块，属于双流，价格比高新低些，离高新又还是比较近，但是双流的学校确实有点拉胯

[fredli]

该买且买的起就买，住自己的房子感受是不一样的，另外，我不觉得长沙模式就真的好，自住率不低的情况下，房价不动就是资产贬值，十年过后就后悔了

[xiangxiangxiang]

我买在武侯区（三环边上），对象买在高新区（离天府三街近一点）
我是 17 年买的，对象去年买的。。之前觉得杠杆还可以再拉大一点，现在看互联网这样子，压力略大。。只能多存钱了，尽量提前还款

关于二楼的观点，我还是觉得可以看看之前 kk 大神那个帖子，看完之后可能会有不一样的想法。

[huyi23]

哥啊，今天的滨江壹号快冲啊，还剩的有钱装修！！！！！！！！！！！！

[huyi23]

华侨城滨江壹号，直接买 131 的 4 房，单价 1.8 ，总价 236 ，剩下的钱拿来装修！！！！！！！

[felixliu95277]

老哥有啥好推荐也可以更新哈，我最近也在看房，高新上班，300 的预算高新只能买到位置还行的小三居，也在考虑别的主城区买，不过有点不想每天挤一号线上下班。。。有推荐的更新下，我参考参考

[huyi23]

@felixliu95277 刚一多久了？不是刚需就蹲新川吧

[huyi23]

@felixliu95277 主城区现在就华侨城滨江壹号值得买，1.8 单价，万象城 /攀成钢片区

[Nicholasi]

@huieh 对面明明的阳光电竞

[murmur]

@gynantim 程序员失业了还怎么毛毛雨，不能一分钱现金都不留吧，按现在的情况至少得留够一年还款额，公积金还帮你留半年呢，考虑吃喝留半年怎么够

[wanguorui123]

1.现在买期房存在烂尾的风险！建议买清水二手房
2.买房要看交通，了解下当地的地铁规划之类的，对房子保值有帮助，那怕是出租也方便
3.学区也很重要，学校方便读书省事不少，操心少
4.比较出名的商业综合体也很方便，同时对房子保值也有帮助，平时点个外卖也方便，成都我比较看好的有：万象城 /大悦城 /银泰城 /还有伊藤之类比较大的商圈
5.其次就是避开主要航道已经主干道，高层小区噪音是不可避免的，除非是那种四面不着边的大别野，所以只能尽量避免
6.买房主要还是看承受能力，以后只会越来越内卷化
7.发展中的大城市感觉房价还是会继续上涨的

[i979491586]

我觉得 成都的投资客仅次于杭州，建议再等一两年，他们破产时刻下手

[iapplebear]

住东二环，五街上班。每天开车单程 50 分钟左右

[ShuA1]

推荐： 远大都市风景 1 ，2 期
高新区地价都两万了，这小区才卖两万。 你 100 万首付可以直接干到五成首付。
小区内环境不错并且位置无敌，上班也近，职住一体。
小区缺点：
这个价格肯定是存在缺点的，首先是房龄比较老，但是这是以前的高档楼盘，设计并不老，稍微装修一下就行。
1 期的话，人车没分离没有电梯。 二期没有这俩问题。

[ZinWUT]

尽量别买期房，有烂尾风险

[iyu90]

尽一切可能，买地铁口附近的房子，附近商圈学校配套都有的话，完美

[Samuel021]

高新刚需也一同问问，感觉因为社保不够（ 53 个月），好像现在的网红盘都上不去车，也在看二手，但是好像觉得也不是特别急……

[itianjing]

@Samuel021 4 年多了社保还不够吗，我这个计划去成都的人瑟瑟发抖

[jason94]

@itianjing 真不够，摇号池都进不了

[keshawnvan]

杠杆不高，建议不要买期房，烂尾几率挺高的。
二手房看下物业怎么样，对后续入住影响挺大的。

[zt1991616]

@Samuel021 53 个月还不够么？

[zt1991616]

@Samuel021 凯德这种也就 68 个月

[xuanbg]

@vain 打人不打脸啊。。。

[vain]

@xuanbg 我没碰过 A 股，所以确实不太清楚最近的行情算怎么样。如果那位老兄能再出来冒个泡的话，至少能给我个概念，现在的国内股市到底是个什么状态了。

[gourls]

@ShuA1 物业咋样.?前两天听同事提到这个小区了，年底或者明年想换一下

[Samuel021]

@zt1991616 #70

@itianjing #67

现在感觉高新区刚一意义不大，我这种社保月份再高也进不去网红盘，基本都是三倍熔断，进得去的总价惊人（ 350W+），但是如果去天府新区或者五城区，自己立马变成刚四。

[Rwq8xlHrBAi0ct2w]

去年这就是让买，现在口风参考楼上，还好去年我没摇中，不然高杠杆，现在盘不活，[偷笑]

[goobai]

这个口子居然还有人考虑这种问题是我没想到的

[goobai]

我计划的就买老城区旧房了，配套齐全还便宜（我租的红星桥附近老小区一万多一点），可能就花点钱装修下！买完住到退休就回乡下老家养老了

[nzynzynzy]

@vain 最直观感受是年初上证 3639 ，今天是 3167 。指数跌了这么多，各股不用说了吧，跌的多涨得少。

[fromdark]

非刚需不买。如果是，刚需买了，十年内，忘记房价涨跌这件事。

[zuokanyunqishi]

当下适当加杠杆买成都的核心区没错。等经济垮塌救市，手段还有房地产，结果只能是拉升其价格。

[moeik]

@Damn 你不会说的是玺悦府吧。。。

[Damn]

@moeik 忘记了，反正当时售楼部旁边有个学校。

[ShuA1]

@gourls 就是物业不怎么样，所以才便宜，但是位置无敌。。 刚成立了业主委员会，准备要好好搞一下，现在下手是个机会。

[gourls]

@ShuA1 成立业委会到换掉物业。。可能要一段时间，我现在小区业委会都快黄了，物业还坚挺呢

[ShuA1]

@gourls 齐心的话，还是比较快的。我已经经历过一次换物业了

[copperfieldd11]

我也在高新上班，刚需的话建议你摇号，摇到一般都能比现在同地段的二手少 50-200w ，一定优化好自己的购房资格和顺位，短期租房过渡。中介带你看的武侯新盘都有比较高的佣金

[awhane]

滨江一号楼主稳了吧？
不过这个小区楼主真的看了吗，没中庭、物业 4 块，车位还很贵，其实不太适合居住，反倒之和出租，品质而言基本没有剪刀差

[loveour]

@linglin0924 #2 房子能不能保值确实不好说，但是，你用人口减少来证明买房不可取，肯定是不行的。因为从日本的经验看，人口减少不是平均发生的，而是人口会越发集中，一些小地方人口近乎消失，但是大城市尤其是超大城市，人反而越来越多。

[cooder]

@awhane 确实差了点点，我是两千多号😄

[shm7]

像二楼说的很有道理，但那是从投资角度来说的。楼主你是有实际的“提高生活质量”的消费需求的。
综合考虑，买套小的不那么贵的，可能更合适点，当然如果楼主家资产在五六百万往上的话，买 250 万的房子在现在的中产格局下也没啥毛病。

[thinkmore]

过来人的经验希望能给到楼主一些帮助。

1. 贷款 150 万，楼主夫妻两人公积金 70w + 商贷 80w 还款大概在 8k/每月左右，现在商贷利率虽然降低了，但是组合贷商贷利率不一定降低了，这个可能要问下中介

2. 买房咱们除了户型之外哈，我觉得还是要考虑下是否安静(以后有小孩是无法在吵闹环境中入眠的），小区环境，交通等等的，特别是我无法接收一直关窗睡觉

3. 买房能上套三就上套三，不要想着先上小套二，后面再换。 换房子真的非常非常非常麻烦，我就是这么换过来的，不想再经历一次。 不要想着后面换，后面换房成本也是非常大的

4. 如果是买二手装修房，最好找那种别人没住过或者只住过很短时间的，退一步至少也要后期基本改造容易的，如果你想砸了重装当我没说

5. 250w 预算不算低了，不考虑新盘，二手房天新也有很多可以考虑的楼盘，可以把你的需求给中介讲，让他们给你筛选

6. 中介费可谈

暂时想到的就这么多吧

[chasb]

成都感人的气候无解的空气污染,你会后悔的