如果房贷利率一直降，还有没有必要提前还房贷？真心请教

[zek]

如果降到 3 以内，还有必要提前还房贷吗？

计划今年提前还 20w 的，看这个趋势，利率还得降，这个帐不会算，该如何操作

[ahaxzh]

既然不会算，那你就提前还。

[xwayway]

对于大部分“老老实实”的打工人而言，提前还永远划算，除非利率接近日本

[BieLang]

提前还的心里满足感是无可替代的

[wu67]

你缩年份, 不是缩月供, 那样利率降你还是能享受到不少优惠.

[kikione]

提前还永远不亏。https://www.fangdaijisuanqi.com/ 可以算一算

[gps949]

不降到 0 不还是有利息吗？有能力当然提前还。
他再降，利率也要高于一般人理财能力的收益率。

当然，对于提前还的能力处于“有能力”和“没能力”之间的，就可以权衡下生活质量适当放缓提前还的进度了

[iphantom]

贷款金额和抗风险能力成反比~
1 、除非有特别稳妥的超过房贷利率的机会，否则都要提前还贷；
2 、现在这个经济周期内，即使有符合 1 的机会，如果没有特别强大的心理素质，也是建议提前还贷；

[ma836323493]

没什么投资必须提前还，否则你既要承担手里现金的贬值率 6.83%， 还要承担还贷利率 4%

[SenLief]

你可以减少年份

[txydhr]

都是金融文盲么？还任何时候提前还贷划算？？房贷利息根本没有看起来的那么高，因为房贷是单利，不会利滚利。然而你大部分投资理财都是复利。以美国为例，100 万投资最最最保守的美国国债，投资二十年，4%利率算，利息收入是 120 万，高于 20 年 8%的 20 年房贷利息支出。4.8%的房贷约等于 2.2%的余额宝

[DigitalG]

这里每次涉及到房产房贷，都是情绪性发言为主，管理员似乎也会习惯性得把相关的帖子放到水深火热。OP 还是去别的地方问吧。

[veyron888]

@txydhr 不能简单看房贷是单利吧，好多房贷都是等额本自息，先还利息再还本金

[pkoukk]

新的五年期 lpr 已经降到 3.95%了
只要你不去投资大 A 这种赔钱玩意，干啥都不亏的啊

[duanxianze]

保持一定的现金流，剩下的还是提前还了好

[duanxianze]

提前还也许不赚，但绝对不会亏

[sumu]

只需要想清楚一个问题：提前还贷，对银行是利还是弊？
当然是弊：消费者不提前还贷，可以稳定收取利息；同时消费者为了对冲房贷，大概率会买点银行的理财，银行再赚一把，赢两次。而一旦提前还贷？
只有金融从业者才害怕消费者提前还贷，作为普通人，我建议你提前还贷。我去年就还掉了，我告诉你，感觉好得很。理财收益是不确定的，但贷款利率只是刚性的

[yingqi1]

@txydhr 差点被你骗了。https://www.zhihu.com/question/22463817

房贷中的复利
在房贷中，虽然我们通常不直接说使用"复利"，但贷款的还款方式（等额本息或等额本金）实际上体现了复利的原理。比如：

等额本息：借款人每月还款额固定，包含一部分本金和一部分利息。随着时间的推移，每月还款中本金比重逐渐增加，利息比重逐渐减少。利息计算基于剩余本金，随着本金的逐步偿还，每月的利息支出会逐渐减少。

等额本金：借款人每月偿还的本金固定，但总的月供会随着时间递减，因为利息是基于剩余本金计算的，随着本金的逐步偿还，利息支出逐月减少。

在这两种方式中，利息的计算隐含了复利的概念，因为它是基于随着时间变化而变化的本金余额计算的。与单利相比，复利的特点是“利滚利”，在房贷的背景下，这意味着借款人的利息支出随时间推移而变化，而且整个贷款周期内的总利息支出会受到还款方式和利率的影响。

[pkoukk]

个人意见：得看你还了多少期了
等额本息会优先偿还利息，这部分是整个房贷赚钱的大头，也是大家普遍认为应该提前还贷的主要原因。
1.如果你已经还了很多期了，目前进入还款金组成中，本金>>利息的阶段，这时候再提前还剩下的，我认为不如拿去买点固收理财，因为前面你已经为这笔钱付过利息了，现在你提前还完，算下来你的综合利率更高了。
2.如果你还没还多少，那么提前还本，选择减少期数，可以快速跳过 利息≈本金 这段最亏的阶段，收益应该高于理财。

[456789]

互蹲草丛是吧，mdzz

[wu67]

按我的理解, 房贷虽然是单利, 但是不是一开始就全还本金的, 利息也不是最初就计算出总利息然后分月还的

就算是总利息最少的等额本金, 也是每月只还一部分固定本金, 剩下全是利息, 然后下个月又在算剩下本金的利息,
尽管不是‘利滚利’, 但他事实上就是动态的‘本滚利’, 坑点在于不是先本后息 以及未来利率的未知调整.

对大部分人来说, 投资收益是顶不上房贷利息的, 没那个实力. 你在 v 站看到大家都投资净赚多少个点, 是因为幸存者偏差, 这个站的用户群体本来就是偏高收入的.

[danhahaha]

通缩时期减少债务是不会错的，因为通缩时期的债务实际利息压力更大，通胀时期举债实际偿还更少

[EchoWhale]

极限逼近法, 如果利率降到 0, 那么提前还贷是没有任何收益的.

所以, 随着利率逐步走低, 提前还贷的收益是越来越小

[chendl111]

投资收益率>房贷，不还

[EchoWhale]

@wu67 没理解. 难道你希望房贷的下一个月的利息还是按全部本金来算吗?
按剩余本金来算不是更划算?

[MrSheng]

@pkoukk #13
兄弟，要不你先列举几个让大家看下？

[vamilk3344]

看了一眼，贷款的 lpr 生效是明年 8 月份，真狗

[wangcongming]

@txydhr 房贷是复利。。。有你这种人，说明设计的真妙呀

[fru1t]

提前还到剩个几千，还可以抵税

[tcper]

你可以算算 20 万投理财一年能赚多少。
上次 LPR 不给我降，我就把所有钱都提前还贷了，现在就剩几万

[Reficul]

钱在手上才是钱

[txydhr]

@duanxianze 不赚就是亏

[mwuxlcanrh]

房贷利率降下来了，有钱不急着还房贷，可以投资标普 500ETF ，前提是你看好美国

我反正是看好这个国家的

[BingoXuan]

lpr 是贷款利率，你要看名义利率。现在 PPI 和 CPI 都在跌，等同于名义利率就没木有变。那么高名义利率下，提前还贷就是降低杠杆降低风险。当通缩开始时候，收入也会缩水或者停止。

[txydhr]

@yingqi1 你简化下变成年供。30 年房贷相当于你借了 30 笔不同年份，不同本金的贷款。第一笔相当于交本金+三十笔利息。最后交一次利息+更少的本金，这三十笔利息计算只来源于本金*利息，并不存在利滚利，所以就是单利。因为本息一起偿还，整个利息你当然可以用复利去计算，这就是为啥有人觉得是复利，但是复利用到的利率就不是 4%了，你不能说我房贷是 4%的复利。100 万贷款最后一期几十块的利息，也是复利计算出来的？

[Aoyivin]

@pkoukk 我觉得还是你的回答最中肯 如果还了 3-5 年利息已经快还完了 剩下本金 就没什么必要提前还贷了 我当时买房的时候在光大贷款 前三年是不让提前还贷的 后来听说好像是违规 但一般贷款都会约定得还了几年之后才能提前还

[akakidz]

现在我们这房贷利率 3.65%，取出来存银行都能回本。。

[zhenge]

http://tiqian.zuhedaikuan.com/这个是测算链接，然后现实省下的金额去 PK ，如果同时拿这笔钱去做理财产生的收益对比

[txydhr]

@Aoyivin 银行挣得就是头几年的钱

[lesliecheng]

@txydhr 可是我还了 5 年 现在还有 20 多 w 的利息 当时贷款 57w 利率 5.几 现在还有 48w 的本金 想单于前五年还了很多利息 只还了 10w 本金 现在还有 20w 利息 不知道要不要提前还

[xrpbtc]

公积金贷有必要提前还吗

[solidground]

@pkoukk 你说的对，等额本息的，前面先还的利息是大头。如果还的期数多了，提前还款的收益不如等额本金。
而且要考虑还款能力。如果是利用其他贷款利息差来操作，里面要考虑抽贷风险。

[Autonomous]

我提交了提前还贷申请，银行不批。

建行

[xiangpeng]

我的想法就比较简单，看提前还总还款能省多少，我第一笔提前还也差不多 20 万，缩短了 100 期年限，利息省了超过 20 万，我觉得很值，还完以后还剩 50 多万，再算提前还，还 20 万就省不到几万利息了，剩下 14 年平均一年一万的利息，我觉得能接受，慢慢还了

[feikaras]

任何时候的月供基于现在当前合同的总贷款+总利息金额。
合同生成那一刻就生成了所有结论。
提前还款的那一刻=重新生成了当前的本息总额。
并没有先还本金还是先还利息的概念，也没有等额本金还是本息的概念。那是测算贷款金额用的。
两种方式对提前还款的基本没有影响。过半贷款周期对提前还款也没有影响。
无论银行告诉你后面都是本金，还是本息各半。在银行面前不还都是剩下的金额去计息。

你有本事投资过这个利息，自然是不还钱划算。