北京商住两用房能买么？

[xiaoyu9527]

4.5W 一平

55 平+55 平 200 多 W

好处 单价 2.2W 左右 东五环外 以目前的家庭条件 大约 3~5 年内能够实际还清 其实贷款利息还能承受 出租的话价格还可以

坏处 不能落户 不好卖

大家怎么看？

[trepwq]

限购以后除了价格没有任何优势了，不能落户，跟户口相关的待遇就都没有了，不过有一点好处是可以注册公司。

[sagaxu]

租金能过 5000 可以考虑买，能过 8000 就马上买

[xiaoyu9527]

@trepwq 目前站在我的角度有以下几点。
1.买了就是自己的 不担心被赶 比如现在租的业主已经把房子登到链家上了。
2.我妈今年就退了。可能会比以前相对频繁的来看我。
3.即便将来不再北京呆了或者换地方了。租金能有相对的稳定（比民宅的租金回报率高很多）
4.我现在没办法落户。即便将来有北京媳妇儿想要落户如果可以还是好的学区落。
最大的几个问题。
1.相对于现在的上班地点远成马。我现在租房是 10 分钟 而买了得 40 分钟地铁
2.买了基本就得交代 10 年以上在北京了。不想现在想回随时回不带走一片云彩

就是很纠结

[xiaoyu9527]

@sagaxu 看链家的价格就是 6000 左右。实际出租价格理论应该在 5000~6000 之间。 因为在地铁边所以应该不是特别难租 如果我不住的话

[tuding]

通不通气？ 水电费是民用价还是商用价？产权多少年？

[xiaoyu9527]

@tuding 目前看网上宣传是 70 年 民水民电 通气不通气没注意。

[panamera]

商住大部分没燃气；进出人员多鱼龙混杂；容易变鸡窝

[won]

新楼盘没有商住两用这种性质吧，应该是商办性质。帝都只能以公司资格购买，每年要交房产税，基数是 1.2%，你看的那套也就是每年要交 2.4w+的税，考虑进去了吗

[sharkli]

不要买，以后卖的时候不容易，不如普通住宅保值。
北京房价正在跌，为啥不继续等等或者买普通住宅？

[daben1990]

商住两用，必须全款，而且是公司名义

[Zeonjl]

商住一般用来投资多。

[JamesSi]

一提商住房就想起上海那次 parade …

[zoowii]

如果是商住两用不是商办，地段在附近还好交通方便，租金还可以的话，我觉得可以买啊

[newghost]

100 多万，建议，武汉买一套，长江龙脉和高铁龙脉交汇处，郑州也可以，黄河龙脉销弱。

或者，重庆，西安都可以，教育大省，高铁几小时。没事去渡渡假。

[xiaoyu9527]

@won 不是新盘呀。 我说的是二手房。

[xiaoyu9527]

@newghost 我家就在西安 西安有房子的

[mewpoi]

不是说商住房水电都贵么？而且都是 20 ～ 30 年产权

[xiaoyu9527]

3、卖出时交易税费高。商业地产过户时需要缴纳各种各样的税费，个人所得税是必征的（不像住宅可以满五唯一的情况下免除），契税按 3%征收。这也是为什么商住楼的价格跟住宅比总是炒不上去的原因之一。
2、50 年产权属于商业地产，政策上是要征收房产税的，每年征收购房价格的 0.84%，但是现在实际上没有执行这一条，以至于绝大多数人都不知道，未来政策走向就不好说了，住宅要开始收增量的话商住楼的房产税估计也是要收的了。

[izoabr]

东三环十里河桥边上一个叫香榭舍的公寓了解一下，比这个值

[xiaoyu9527]

1.不是新房子。是二手房。 目前大概了解是民水民电 70 年 因为没有实际去看 这个得要具体去看了才了解。
2.关于交易税费这些还不是很了解。
3.房产税目前好像也没有实际执行。

反正现在情况就这样。

如果真的执行下来 1 年有 2W 以上的房产税 那么确实非常不划算了。

[newtype0092]

@xiaoyu9527 人在北京，想在西安买房，过两年回去，有什么建议么？现在在互联网公司，以后回去是不是大概率在南郊？

[xiaoyu9527]

@izoabr 位置还可以但是单价很贵呀 3.5W 一平 而且房源还少。

[whahuzhihao]

二手的商住房，税费不要太高。建议了解一下。

[graetdk]

难道是北京像素？

[xuelaistar]

北京像素或者卡夫卡？
这俩的话，首付大概在 150 左右
因为要避增值税，增值税商住是全额收的，这俩年份最早网签大概 80-90 左右

[won]

@xiaoyu9527 50 年产权属于商业地产，政策上是要征收房产税的，每年征收购房价格的 0.84%，但是现在实际上没有执行这一条。
不是这样的，如果你用企业去购买，房产税就必须要交的，一直都在执行。但你说是二手房，估计是 3 月份以前的吧，还可以用个人资格承接一次

[xiaoyu9527]

@newtype0092 西安的房价这两年涨的厉害。 不过个人感觉是虚高。 如果可以的话可以找套合适的二手房买。 别去曲江 曲江太不适合生活。 北边和南边都可以。
高新就不太了解了。

不过总体如果北京 1 年 30W 实现的话 在西安买房压力并不大

[hanbing135]

很容易变成鸡窝 建议先去考察一下

[xiaoyu9527]

@xuelaistar
@graetdk
就是北京像素

@won 是的 是二手房

[xiaoyu9527]

@hanbing135 很多套可以选的。 当然要考察 但是我想就现在的情况来说

[trepwq]

商住没有 70 年的吧，都是 40 或者 50。刚需的话就买呗。

[xiaoyu9527]

@trepwq 刚需并不是那么强烈。

主要是单位离我太远了。

@xuelaistar 问题不是很大。 本来就是预计 2 年~3 年内全部缴清。

就是不清楚合适不合适。

[woyao]

北京象素？那块太乱了，都是租户为主。有条件上 70 年的车吧。
这个还占住宅的指标，不合算！

[lidamao]

北京像素是最爛的小區之一。以前就很亂，無論是房屋質量還是業主素質，那裏是狗的天堂，暖氣也不熱。聽說去年清理 d 端人口后，打工仔們都來北京像素群組，業主素質和環境更糟了。

[Mikey]

楼上有人提到过了，现在没有所谓的商住两用房，只有商办房了，购买需要企业性质的诸多限购条件。
另外 200 多万的房款，商办房都需要全款购买，如果可以贷款，那首付款也不会低于 70%，做好这个思想准备。
房产税和对应企业购买的税都需要注意，是个大坑。

[sumu]

不建议。
房子当前是投资品了，要用投资的眼光去买，而不是自住。如果仅满足自住，建议租房。
投资，一定要买增值更快、更容易出手的房子，比如小面积的学位房、次新房之类的，公寓、商住两用的，直接放弃。

[suley]

@xiaoyu9527 二手商住据我所知大部分银行都不给贷款了。即使能贷款，也要付出 7 成成本，这样的话首付也要 150 多万了呀~不如看看买一个普通的房子吧。

顺便说一下，个人买商住并不会占房票~但是贷款记录会影响你买房或者申请共产房~

[xuelaistar]

@xiaoyu9527
像素租金 6000+
贷款普遍只能贷 40 左右，首付=总价-40
50 年民水民电，个人买需要跟住宅同样的购买资格，以前不限制资格的时候合适，限制后为啥不买 70 年
但如果一定要商住，像素仍然是北京商住里的神盘，存量房里民水民电别的比不了

[Eleutherios]

单价 2.2W ……双层是指自己分两层的复式么？
当年三四十万的时候值得买，现在嘛，放弃吧。

[jarnanchen]

虽然不在北京，但是历史证明商住两用的房子对比住宅来说升值空间完全不同。
一般商住的租金回报率，也就是普通理财产品水平。

[awanabe]

二手增值部分税率 50%

[iwalker]

建议不要

[xuelaistar]

@Eleutherios 一手开盘的时候都 70-90。。。。啥时候 30-40 过。。。。

[xiaoyu9527]

@xuelaistar 不是一定要商住呀。只不过这个价格不好买呀 四环外都动辄要 5W 1 平。 这个 2W+ 1 平民水民电 感觉很实在呀。
原来现在占住房指标呀。

因为 200W 对我家庭来说不用走房贷找亲戚朋友借借就差不多。 但是 500W 就大大不一样了。

然后这个房子单纯租出去的投资回报比也还可以。

现在占购房指标了呀。。 我还以为是不限制的呢

[xiaoyu9527]

@xuelaistar 我年底就满 5 年了。 我的意思是这个购买资格是和首套房一样的意思么？ 我理论上如果不走放贷的话就应该不存在的首套房贷款限制吧？

[xiaoyu9527]

@jarnanchen 是的。我年前的时候计算过也就是等于甚至略低于理财水平。而房价本身的增值非常非常低。甚至因为政策还会掉。

但是就是基于现在我的实际情况考虑。

[xiaoyu9527]

@woyao
@Mikey

年前放弃考虑的原因就是因为计算起来房子升值几乎没啥戏。

如果不是实际去住性价比极低

[xuelaistar]

@xiaoyu9527 贷款不算，商住单独一个贷款池，跟住房不冲突
但是非京户同样有满五年社保个税的购买限制，即使你全款，就是买房资格归买房资格，贷款归贷款，两件事

并没有 2W+，依然还是 4W+，你不能除以二算单层，房本上依然是一层，公摊也 x2 啊
不能拿 4 环价格跟五环比。。。跟周围的比比。。。不过像素周围都是两限房，税费也在成本内了
租售比是还可以，装修了的不低于 6000 租的很快，但算投资回报的话，住宅是持续上涨，商住受政策影响浮动太大

[xiaoyu9527]

@xuelaistar 那你觉得以我现在的情况大约什么样最好？ 年底就满 5 年社保个税。70 年我看了一下 80 年代的房都要 5 到 6W
像素这个房好歹是 10 年的新成屋。

不过确实 如果房价没有增值。 其实买的只是一个自己的住屋。 但是离我现在的单位确实太远了。

我单位周边的房子又贵的不可思议。

非常两难的选择。

这个房子我就是觉得客观可以选择的数量与投资回报比还算可以接受。

住个 5 年 即便不住 租金应该也还是比较合适的。

[xuelaistar]

@xiaoyu9527 大事还是自己做主，不知道你实际情况万一坑了你呢
不过有一点，如果你年底满的话，提前做准备，买不买的都先了解着
现在了解好政策，区域，甚至爬爬数据，实地看看，别非等到到了的时候才看
北京二手房主流的市场，没有性价比一说，便宜的肯定有便宜的理由，但每个人的需求导致对缺点的忍耐度不一样

[loserKK]

五、销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

　　１、名下在京无住房和商办类房产记录的。

　　２、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

　　六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

　　七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

[xiaoyu9527]

@loserKK 第一条对我以后买民宅应该没什么影响吧？


@xuelaistar 第一条对我以后买民宅应该没什么影响吧？

另外我名下有公司。 用公司接比较好 还是用个人接比较好？

[knightlhs]

@xiaoyu9527 你没考虑过像素的交通成本 早晚高峰根本挤不上去 本人是亲身经历过的
像素最大的优势就是地理位置 投资回报基本上没有了 电梯经常失灵 价格偏高 不全是民水民电也有商水商电的
如果低一点还可以考虑 要知道北区早期才不到 1W 的价格 高于 2W 我是不会选择它的 以后转手估计更费劲
另外 loft 不适合家里老人 楼层矮压抑 而且老人爬楼费劲

[knightlhs]

@xiaoyu9527 个人接不了 必须公司名义 贷款首付都比例都比较高

[oyjc]

如果考虑长住，50 年内不考虑卖出，则买商住；
如果考虑长住兼随时可卖出兼保值升值，则纯住宅，哪怕面积小一点的也划算。

[xiaoyu9527]

@knightlhs 交通这些我还没有考察呢。 要是这么坑。

唉 15 年的时候房价都便宜。 现在看哪里都不合适。 感觉 1 平米平白无故多花了几万块钱

[xiaoyu9527]

@oyjc 我计算过了。如果按照我住的团结湖小区 1 平米 6.5W 来算。50 平的房子顶天也就租 5500 块。

房子还是 80 年代的房子。 回报率低的吓人 要是 350W 的钱放银行都有 15W 左右 1 年

租只能租 5W~6W

[loserKK]

@xiaoyu9527 对于首套房的认定有影响，对应的首付款比例和贷款利率有上浮。2017 年 3 月新政之后，如果商住房有贷款，那么再次购买属于二套房。

[xiaoyu9527]

@loserKK 如果没有贷款呢？

[xiaoyu9527]

说实话 如果 1W 多 这个 LOFT 投资回报率是相当的高。

但是以现在 4W+的价格来说 投资回报率并不比银行高。 所以这是我目前最没有购买意愿的情况。 因为之前 2W~3W 的时候租金回报比非常喜人。

现在 唉！只能说是无奈的选择

[haaro]

强烈建议不要买。有些理由这里不能说，但是真的，老老实实买住宅，不要重蹈别人的覆辙。

[xiaoyu9527]

@haaro 说一下到底是什么原因呗？如果不方便说可以私信给我。

我目前考虑的主要原因就是未来 5 年可以不用被赶。 另外我自己有公司 如果要做点业务的话也算可以开个小办公。

房子增值的角度自然是没有。 所以其实感觉还是出于自住的角度。

[Mikey]

@xiaoyu9527 你只算了这些钱在银行的利息，你没算团结湖的房子目前虽然 6.5 万的价钱，但持有后的持续升值空间。归根到底，一线城市的房产热相当一部分不也是投机吗？国外很多国家的租售比维持的很好，那也是对应的房子升值空间不会像国内这么恐怖。

[Mikey]

@xiaoyu9527 我的个人了解是：如果你有 1000 万，意思是这 200 多万的支出对你来说并不构成其他投资的资金占用，买了就买了，但也做好不好出手的准备。但如果你拿出全价拼凑的钱去买一套商办，很有可能就无法再翻身了。并且以后对本人户口和子女教育都会有连带问题。

[xiaoyu9527]

@Mikey 我目前这样想的。2015 年以前我当时觉得北京的房子已经非常贵了结果到了 2017 年我发现我大错特错了。4 环外都能涨到 6W+。
但是我仍然认为北京的房子肯定是有顶峰的。而 2017 年应该就是。所以未来应该缓慢下跌 当然现在已经从 6W+跌到 5W 出头了。

但是商户两用民水民电的房。除了落户是大问题以外。其他总体来讲还算不错。因为以后这种房应该政策上来说也不会再有了。 所以理论上应该至少不会下跌（当然我不知道是不是现在已经是山顶）

当然不管怎么算 200W 现金丢银行租的房子肯定是要远好于 LOFT 的。

这是我目前十分不想买的主要原因。

但是我父母劝我买。 而且钱 70%~80%应该都是他们出的。

[zhangxs8964]

前几年的政策，个人买不了了，必须公司

[xiaoyu9527]

@Mikey 家庭就是中产 200W 就是家里的全部现金了。 以后可能有一套老家的房子拆迁。 补偿估计顶天也就 40W 左右。

但是家里因为都是事业单位的。 所以养老肯定没问题。 除了我这里老人们应该也没有特别大的开销（除非生病什么的）

关键其实我现在在西安那边有房子还是学区的。 唉在北京这边真是苦逼不如回去呀。

[xiaoyu9527]

@zhangxs8964 我现在有公司

[Mikey]

另外，我给你整理几点去年 326 北京针对商住房的限购举措，你看看合不合适：

1. 新的商办房禁售个人，且最小销售面积 500 平米(防止个人注册皮包公司炒)
2. 二手商办房产可以转让给个人，但购买人必须满足京籍或者社保限购条件，且不能贷款，只能全款
3. 商业银行全面停止对商办房的贷

简单解读一下：如果你能买到 500 平米一下的分割单位说明其本身就已经违规了；你转手只能卖给企业和达到购买要求的刚需人群，但达到刚需要求的人群中会有多少会买商办呢？（无法贷款、浪费名额等等）；死循环。

[p23XnFNH1Wq953rV]

买不到正常住房吗?
一定要买商住两用的?

感觉商住的还是挺危险的, 不知道出什么政策

[xiaoyu9527]

@Mikey 我有一个链家的老乡也不推荐我买。觉得政策只会日趋严格。唉。 年底再说吧。 到时候看在北京发展成什么样子。 如果年底的时候没有准备回家。 可以买一套过渡一下。 至少 5 年内不用担心业主来烦我。

我目前的看法是如果年薪 50W 到 80W 买一套 240W 的 LOFT 就完全可以接受。 即便未来卖不出去只能出租。

但是如果收入水平很低当作唯一房就真的不行。

另外我想问这个占个人的住房指标么（不贷款的情况下）

[Mikey]

@xiaoyu9527 我家里和个人情况跟你差不多，去年差点可以买，但突然政策调整，个税达标的限购要求从每年一次纳税变成了连续 60 个月，我突然就断档了（中间辞职回老家休息几个月）现在也只能等到明天夏天重新有名额。

说句可能打击你的话，北京的房子没有顶，目前短暂的下跌只是政策性的强压和调整，你再等个 1-2 年看看？ 你再联想联想北京这两年的大力清除人群，你觉得房价有可能降麽。

[xuelaistar]

@Mikey 阅读理解负分。。。这说的 500 平时新的一手。。。存量房没有这个限制。。。
北京存量商住其实特别特别多，搞太狠要闹事的，目前主要是限制资格和贷款，
什么拆下水啊，500 平啊都是针对新建的。。。

[Mikey]

你对照这个看吧，虽然是 16 年的，但基本包含你关心的一切。

[xiaoyu9527]

@Mikey
@xuelaistar

我目前的看法是像北京像素这种民水民电的房应该不太会跌。毕竟民生民电 但是我有同事住在西山国际城那种商水商电的感觉就差一些。

我目前就是觉得想提升自己 如果年薪稳定 50~60W。 买一套倒也无所谓。

如果年薪没有 30W。 甚至不如回家吃草。

希望各位 V 站研究房地产的大佬们给给建议。

当然执行都得到年底了。 我今年 8 月份正式满 5 年。

[Mikey]

都快满 5 年了，你为什么不踏踏实实拿 200 万作为首付，买个相对小点的普通住宅呢？ 有多少家庭还根本无法拿出 200 万的首付。其实首付问题可以解决，每个月的贷款真的还好，起码你还有公积金可以抵消一部分，如果按照单人每个月 4000-5000 的公积金来看，年收入 30 万省着点花可以接受啊。如果你是结了婚可以两个人共同公积金+还贷，也就跟租房差不多啊。何况这你普通住宅升值潜力肯定也比商办强太多了，政策方面也有很大优势。

[xiaoyu9527]

@Mikey 我公积金一个月只有 900+900。 而且以后还不知道跌不跌。 所谓 30W 并不是工资拿到 30W 很多是私活儿。
我目前在北京的工资是没有任何动力让我继续留在北京的。税前公司不过万。 基本全是靠私活儿才勉强维持住了 30W 的数字。

但是我的思考万一没有这些私活儿以后就打算随时走人回西安。 如果发展大了甚至可以开一家公司来运营。 而如果首付 200W 买一套小住宅 对于我的私活儿来讲没有帮助。 另外还把我套在北京了。

如果 1 年赚 50W 4 年买一套 200W 的房子 即便不住回报率也有 4% 这种情况下。 我即便 5 年以后 接不到私活儿 回西安谋生也是没有任何压力的。

但是如果买个 500W 的民宅 回到西安去 要不亏几十万卖掉 要不租金回报率仅有 1%~2%。 就我内心好难接受呀。

当然谈内心的原因就俩

1.我觉得适合居住至少得 80 平米左右 至少得有个小的办公区

2.80 多平米的民宅买不起

[Mikey]

那你这不是刚需啊，你还是拿钱做其他投资吧。别折腾商办了。

[xiaoyu9527]

@Mikey 80 平米的房子至少有空间可以做点我自己想做的事情之类的。我现在单位的活基本上就是没钱也不忙。

[xiaoyu9527]

@Mikey 所以我开始也说了。不是特别刚需。。。主要原因就是不想被赶。

[xiaoyu9527]

不过不管怎么说。如果北京像素也要满 5 的话。

等年底吧。

都得等年底才能买。 也不是很急啦。。哈哈

[drackzy]

认房认贷，首贷优惠别浪费了。你贷了这套二套房首付比 60% 。

[bfhh126]

北京像素不是商住吗？也需要满五年社保吗？
@xiaoyu9527

[xiaoyu9527]

@bfhh126 你爬楼呀。 去年政策变了要连续社保 60 个月。也就是跟民宅一样 纳税 5 年


@drackzy 用公司承接还认为是个人首套房呀？ 那岂不是太坑爹了？

[xiaoyu9527]

有没有大佬解释一下到底商住两用的二手房算不算首套房呀（不贷款的情况下）

如果不算还有一定的买的动力。 如果算就真的一点都没有了

[xiaoyu9527]

https://bj.lianjia.com/wenda/xiangqing/227933.html

这是链家的解答 不知道是否为真实情况。

您好，链家廖露漫很高兴为您解答
在北京购买七十年产权的房子，如果用商贷买房，目前政策是认房认贷款记录，认房指认北京 70 年产权的住宅，所以您的情况属于首套贷款。

如果是的话还可以接受全款购买商住两用

[xiaoyu9527]

V2 流量不小 1 早上 2600 多次点击

[azhi]

楼主上面计算的很清楚了，明显风险太大，而且吃力不讨好

[changwenjun]

贫穷限制了我的想象

[xiaoyu9527]

@azhi 计算下来说实话唯一的好处就是你未来这 5 年到 15 年（住这个房子的阶段不担心被赶）

剩下的好处确实没啥

[knightlhs]

@xiaoyu9527 如果你有买房的需求 你可以关注微信公众号 京房字 有志愿者为你服务

[CoderGeek]

我去年也在看这些 这个情况的房子也就只是解决自己不租房的问题 省花销
但是商住房确实不是那种最好交易类型 不过来北京的人很多跟 lz 一样想法的
所以说买的话 没有太大问题 也就是通勤各方面的花销大一点但是自己的房子
住着开心

问题是 北京政策之类的 还有压力 像素那边 70 吗？ 我记得昌平高教园也是一样
双层户型 一层大概 2 米多 那种 风险略微有点大 如果是在北京发展 顺便做投资的话
相对推荐天津和河北 压力小 收益高点 还有比如 武汉 成都 均价不好 发展还可以
升值空间相对交大 帝都买房的成本和风险都很高

还有一点提醒 第一次买房贷款尽量贷多点 要不很亏
帝都往后买房的成本和要求只会越来越高

我之前一直摇摆要不要把河北的房子卖了买个北京的 很犹豫错过了
政策改了 一下就 GG 了

[xiongweixbox]

1. 没女友，根据老妈的意见办。
2. 有女友，根据女友的意见办。

绝对不会后悔。

[we000]

别买，不值，不能贷款，你这些钱做首付买个正常的房子多好

[wtdd]

不建议买商住，要么买正常住宅，要么长租北京朋友地主的房，一切好商量

[KevZhi]

现在手里有商住两用房房本的北京人都哭呢

[xiaoyu9527]

@we000 我觉得第一套房子想买个 70 80 的 压力真心太大了。。
@KevZhi 为什么？感觉商住两用也没怎么跌呀 只是没有纯住的升值多。

@CoderGeek 我目前计划买的原因也是这个 有个自己的房子 如果以 5~10 年的发展规划来说可以很安心。 况且自身也能负担到不用贷款。

[xiaoyu9527]

另外给大家说一个事儿。

目前我在团结湖这里合租。今年我自己铺了地板革（ PVC 那种的） 再打算买个沙发。结果中介来说业主要把屋子挂到链家上去。 我现在是不知道什么时候就要搬家。

所以这个原因也有点导致我想买这种房子。 真的租房心很累。 除非你整租大房子（直接跟房东联系 房东长期不在北京或者有多套房子那种）

[wand]

@xiaoyu9527 “但是如果买个 500W 的民宅 回到西安去 要不亏几十万卖掉 要不租金回报率仅有 1%~2%。 就我内心好难接受呀。 ”，为什么买民宅要亏几十万卖掉？

[xiaoyu9527]

@wand 是这样。如果你要回笼现金 不低于市价卖肯定不现实 80 平米的房子 1 平少 1000 就是 8W 1 平少 2000 就是 16W

除非房子再来一次 15 年的事情