假如我有 40W 购房款,预买均价 6000/㎡, 100㎡的房子,总价 60W 。
商贷年利率 4.9%,20 年期。
首付三成,余 22W,利息总额 239679 。
首付四成,余 16W ,利息总额 205439 。
利息多 34240 ,但是手头余钱多 6W ,扣除预留利息,活钱多了 25760 。
每月还款的话,反正房价总额不变,也就是本金不变,先无视每月还款本金部分,我岂不是还可以用预留利息来支付每月中的利息部分。
总得下来我还多省出来将近 2.5W 可以做别的,首付越低越有利!
这到底是个什么鬼,是不是我哪里不对
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asan2006 2016-07-22 13:21:04 +08:00 1
20 年,你多付了 34240 ,其他的毛都没多。
( 60000+34240 )/240 = 392.6 另外,虽然你多了 25760 的活钱,但是平均每月你要多还¥ 392.6 |
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xuan_lengyue 2016-07-22 14:14:49 +08:00
就是个杠杆率的问题,如果房价能稳定上涨那肯定是贷越多赚越多。
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lookr 2016-07-22 14:25:24 +08:00
哈哈,不好意思没忍住。。。楼主按你算的首付三成比四成少付 6w ,利息要多付 34240 都是对的,但是你忘记考虑了,首付三成后你待还的本金也多了 6w ,跟结余下来的 6w 是抵消的。。。也就是 34240 的利息是妥妥的要多付的
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sgissb1 2016-07-22 14:41:26 +08:00 1
你的计算方法有个比较严重的问题就是,不管你贷多少钱。
你确定今后 20 年的利率一直保持不变或者下降吗? 一般不是职业金融行业的人,我觉得应该这么看。 收入稳定性 + 收入波动 + 今后要买的东西的规划。否则怎么贷款都是盲目的。 确实有低利率期间多贷款划得来一说,也有利率高期间少贷一说;但那都是按照把结余的钱拿去去理财得到的对比数字。 |
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lbp0200 2016-07-22 14:55:07 +08:00
在哮喘印钞速度为指数级的情况下,这是对的,杠杆越高,越赚钱。
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mrlawrence 2016-07-22 14:59:03 +08:00 via iPhone 2
以三十年为例, RMB 逐年贬值,房价深度绑定我党,不可能一下子崩塌,甚至大幅降价可能性都很低。地方债务庞大,中央不救,土地售卖成为唯一大渠道,除非我党打算解散。钱会不断贬值,且幅度不小,特别是最近几年经济下行。加之还款期限长,单月还款压力减轻,家里人生个病也有所保障。
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mahone3297 2016-07-22 15:30:47 +08:00
贷款时间,越长越好。。。 ls 都已经说了。。。
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WenJimmy OP @lookr 可能我表达不是很到位,没明白我的意思。首付比例越低,贷款总额也就高了,利息肯定也是多的。这些我都知道....
三成首付每月本金也就比四成多付 250 元,总得下来就是少付的 6W 首付,多的利息我先从六万里扣了 我意思是 平均分摊下来,每月还款多个两白五影响不是很明显,但是一下子就空出来两万多的钱~ 因为都是要贷款买房的人了,手头钱肯定是不多,能余下钱来买点家具,屯点奶粉钱或者留下来给孩子初期教育花费, 多出来的钱的短期用处比直接丢到房款里用处更大,对自身受益更大,所以我觉得是占了点便宜的,对自己有利的 |
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lookr 2016-07-22 15:51:59 +08:00 1
@WenJimmy 这么再一说我应该明白你的意思了。你是说增加 6w 短期可用现金的意义大于每月多负担的几百块利息。。。对吧?当然这个我个也认同
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zjj2008se 2016-07-22 16:14:04 +08:00 via Android 1
@WenJimmy 首付越低越好,你贷款越多越好,还款期间越长越好。给你举个例子, 2004 年你贷 30 年,当年每月还款 800,感觉挺有压力。然后到 16 年你一个月还是还 800 没啥压力好不好。
你的压力实际上是随着时间的流逝越来越小的。并且长期的通胀也是可以遇见的。所以我强烈建议你低首付高还款周期。别看利息,那玩意就是欺骗你的眼球的。 每个月多出来的 5 年后就不算什么。 综上所述建议你低首付 贷 30 年 |
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jmc891205 2016-07-22 16:28:13 +08:00
如果房价继续涨 那杠杆当然是加的越多越好咯
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lytofb 2016-07-22 16:43:57 +08:00
这是一个很简单的问题,想多贷款买房从而增加手中的现金,前提是手中的现金会有比贷款利率更高的收益率
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lytofb 2016-07-22 16:48:26 +08:00 1
问题重点不是贷款多久,而是你用现金投资在未来的 10 年到 30 年内可以创造稳定的超过贷款利率的收益率么?如果可以,那当然是手中现金越多贷款越多越好,否则就尽量不要贷款
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matsuijurina 2016-07-22 17:02:23 +08:00 via iPhone 1
预期房价涨的话肯定是这样,但是像香港今年上半年有些房子跌价 10%,背着高额房贷的还起来就有点心痛了,如果像日本 90 年代那样崩盘,有些炒房的直接不还贷逃出国了。
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huluhulu 2016-07-22 17:10:32 +08:00
能 100 年还是 100 年...
越多越好 |
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mrlawrence 2016-07-22 19:52:34 +08:00 via iPhone
@lytofb 其实你这样量化不太切合实际,并不是说你的观点不对。我二十万在手,就放银行,明显跑不赢房贷利率。但是,家里人生个病我有底气,这对中国普通家庭来说,很合适。
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mrlawrence 2016-07-22 20:02:05 +08:00 via iPhone 1
@matsuijurina 香港政府和大陆地方政府本质上不同的地方在于,大陆地方政府债务规模达几万亿。中央政府之前埋单一半,另一半呢?何况统计数据有水分,实际上地方政府债务规模更庞大。
中国不允许地方政府破产,那么地方政府只能不断造地王出来补缺口。今年你可以查查,各地多少地王逆势出来。二三线城市库存房需要几十个月消化,但新建房却又源源不断。 地方政府领导仕途比老百姓的房子更重要,所以惜售这种事情频发,可见一斑。 贷款期限长一点,或许十年、二十年后,崩盘了呢? 换国号的话,打土豪分地产,余下的十年、二十年还款期不就没有了吗? 开个玩笑。 |
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mrlawrence 2016-07-22 20:02:49 +08:00 via iPhone
@huluhulu 万恶的社会主义国家,产权才 70 年。 QAQ
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huluhulu 2016-07-22 20:09:18 +08:00
@mrlawrence 现在房产证已经改成不动产权证了. 没有 70 年的概念了. 土地还是 70 年.
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wuchizhitu1988 2016-07-22 20:53:47 +08:00
没错 住房按揭贷款基本是你这辈子能拿到的最低成本的大额资金了 一定的负债可以帮助你低于膨胀 同时你借银行钱越多 房价上涨给你的收益也越大了 不过这一切都是基于看涨的预期
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dxwwym 2016-07-22 21:14:17 +08:00 via iPhone
从 cpi 的角度来看贷越多越好、期限越长越好!虽然跟撸主的结果一样但根本理论差好多!另外目前我这边首付 30%,可以年息 4.165%也就是基准利率 85 折!
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ipconfiger 2016-07-22 21:54:57 +08:00
卤煮的数学老湿心好痛
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DT27 2016-07-23 08:49:05 +08:00
房子!房子!房子! 钱!钱!钱!
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lytofb 2016-08-25 15:36:32 +08:00
@mrlawrence 买房需要用钱,治病也需要用钱,为了避免冲突需要确定优先级的。
就像你说的,治病需要有 20W 的现金,那这个优先级就高,需要先预留出来,然后剩下的钱再计算买房贷款的事儿,这样才是对于中国普通家庭实用理智的解决方案,是不 |