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V2EX 提问指南
WenJimmy
V2EX  ›  问与答

贷款买房,购房款固定的情况下,首付比例越低,感觉收益更大。是不是我的错觉

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  •   WenJimmy · 2016-07-22 13:12:50 +08:00 · 5434 次点击
    这是一个创建于 3047 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    假如我有 40W 购房款,预买均价 6000/㎡, 100㎡的房子,总价 60W 。
    商贷年利率 4.9%,20 年期。
    首付三成,余 22W,利息总额 239679 。
    首付四成,余 16W ,利息总额 205439 。

    利息多 34240 ,但是手头余钱多 6W ,扣除预留利息,活钱多了 25760 。

    每月还款的话,反正房价总额不变,也就是本金不变,先无视每月还款本金部分,我岂不是还可以用预留利息来支付每月中的利息部分。

    总得下来我还多省出来将近 2.5W 可以做别的,首付越低越有利!

    这到底是个什么鬼,是不是我哪里不对

    27 条回复    2016-08-25 15:36:32 +08:00
    asan2006
        1
    asan2006  
       2016-07-22 13:21:04 +08:00   ❤️ 1
    20 年,你多付了 34240 ,其他的毛都没多。
    ( 60000+34240 )/240 = 392.6
    另外,虽然你多了 25760 的活钱,但是平均每月你要多还¥ 392.6
    xuan_lengyue
        2
    xuan_lengyue  
       2016-07-22 14:14:49 +08:00
    就是个杠杆率的问题,如果房价能稳定上涨那肯定是贷越多赚越多。
    zjj2008se
        3
    zjj2008se  
       2016-07-22 14:24:53 +08:00 via Android
    @asan2006 只是看钱绝对亏,但是加上通胀,贷的越多赚的越多
    lookr
        4
    lookr  
       2016-07-22 14:25:24 +08:00
    哈哈,不好意思没忍住。。。楼主按你算的首付三成比四成少付 6w ,利息要多付 34240 都是对的,但是你忘记考虑了,首付三成后你待还的本金也多了 6w ,跟结余下来的 6w 是抵消的。。。也就是 34240 的利息是妥妥的要多付的
    sgissb1
        5
    sgissb1  
       2016-07-22 14:41:26 +08:00   ❤️ 1
    你的计算方法有个比较严重的问题就是,不管你贷多少钱。
    你确定今后 20 年的利率一直保持不变或者下降吗?

    一般不是职业金融行业的人,我觉得应该这么看。

    收入稳定性 + 收入波动 + 今后要买的东西的规划。否则怎么贷款都是盲目的。


    确实有低利率期间多贷款划得来一说,也有利率高期间少贷一说;但那都是按照把结余的钱拿去去理财得到的对比数字。
    asan2006
        6
    asan2006  
       2016-07-22 14:47:21 +08:00
    @zjj2008se 有道理,要贷就贷 30 年
    lbp0200
        7
    lbp0200  
       2016-07-22 14:55:07 +08:00
    在哮喘印钞速度为指数级的情况下,这是对的,杠杆越高,越赚钱。
    mrlawrence
        8
    mrlawrence  
       2016-07-22 14:59:03 +08:00 via iPhone   ❤️ 2
    以三十年为例, RMB 逐年贬值,房价深度绑定我党,不可能一下子崩塌,甚至大幅降价可能性都很低。地方债务庞大,中央不救,土地售卖成为唯一大渠道,除非我党打算解散。钱会不断贬值,且幅度不小,特别是最近几年经济下行。加之还款期限长,单月还款压力减轻,家里人生个病也有所保障。
    mahone3297
        9
    mahone3297  
       2016-07-22 15:30:47 +08:00
    贷款时间,越长越好。。。 ls 都已经说了。。。
    WenJimmy
        10
    WenJimmy  
    OP
       2016-07-22 15:46:55 +08:00
    @lookr 可能我表达不是很到位,没明白我的意思。首付比例越低,贷款总额也就高了,利息肯定也是多的。这些我都知道....

    三成首付每月本金也就比四成多付 250 元,总得下来就是少付的 6W 首付,多的利息我先从六万里扣了
    我意思是 平均分摊下来,每月还款多个两白五影响不是很明显,但是一下子就空出来两万多的钱~

    因为都是要贷款买房的人了,手头钱肯定是不多,能余下钱来买点家具,屯点奶粉钱或者留下来给孩子初期教育花费,

    多出来的钱的短期用处比直接丢到房款里用处更大,对自身受益更大,所以我觉得是占了点便宜的,对自己有利的
    lookr
        11
    lookr  
       2016-07-22 15:51:59 +08:00   ❤️ 1
    @WenJimmy 这么再一说我应该明白你的意思了。你是说增加 6w 短期可用现金的意义大于每月多负担的几百块利息。。。对吧?当然这个我个也认同
    zjj2008se
        12
    zjj2008se  
       2016-07-22 16:14:04 +08:00 via Android   ❤️ 1
    @WenJimmy 首付越低越好,你贷款越多越好,还款期间越长越好。给你举个例子, 2004 年你贷 30 年,当年每月还款 800,感觉挺有压力。然后到 16 年你一个月还是还 800 没啥压力好不好。
    你的压力实际上是随着时间的流逝越来越小的。并且长期的通胀也是可以遇见的。所以我强烈建议你低首付高还款周期。别看利息,那玩意就是欺骗你的眼球的。
    每个月多出来的 5 年后就不算什么。
    综上所述建议你低首付 贷 30 年
    jmc891205
        13
    jmc891205  
       2016-07-22 16:28:13 +08:00
    如果房价继续涨 那杠杆当然是加的越多越好咯
    lytofb
        14
    lytofb  
       2016-07-22 16:43:57 +08:00
    这是一个很简单的问题,想多贷款买房从而增加手中的现金,前提是手中的现金会有比贷款利率更高的收益率
    lytofb
        15
    lytofb  
       2016-07-22 16:48:26 +08:00   ❤️ 1
    问题重点不是贷款多久,而是你用现金投资在未来的 10 年到 30 年内可以创造稳定的超过贷款利率的收益率么?如果可以,那当然是手中现金越多贷款越多越好,否则就尽量不要贷款
    matsuijurina
        16
    matsuijurina  
       2016-07-22 17:02:23 +08:00 via iPhone   ❤️ 1
    预期房价涨的话肯定是这样,但是像香港今年上半年有些房子跌价 10%,背着高额房贷的还起来就有点心痛了,如果像日本 90 年代那样崩盘,有些炒房的直接不还贷逃出国了。
    huluhulu
        17
    huluhulu  
       2016-07-22 17:10:32 +08:00
    能 100 年还是 100 年...
    越多越好
    mrlawrence
        18
    mrlawrence  
       2016-07-22 19:52:34 +08:00 via iPhone
    @lytofb 其实你这样量化不太切合实际,并不是说你的观点不对。我二十万在手,就放银行,明显跑不赢房贷利率。但是,家里人生个病我有底气,这对中国普通家庭来说,很合适。
    mrlawrence
        19
    mrlawrence  
       2016-07-22 20:02:05 +08:00 via iPhone   ❤️ 1
    @matsuijurina 香港政府和大陆地方政府本质上不同的地方在于,大陆地方政府债务规模达几万亿。中央政府之前埋单一半,另一半呢?何况统计数据有水分,实际上地方政府债务规模更庞大。
    中国不允许地方政府破产,那么地方政府只能不断造地王出来补缺口。今年你可以查查,各地多少地王逆势出来。二三线城市库存房需要几十个月消化,但新建房却又源源不断。
    地方政府领导仕途比老百姓的房子更重要,所以惜售这种事情频发,可见一斑。
    贷款期限长一点,或许十年、二十年后,崩盘了呢?
    换国号的话,打土豪分地产,余下的十年、二十年还款期不就没有了吗?
    开个玩笑。
    mrlawrence
        20
    mrlawrence  
       2016-07-22 20:02:49 +08:00 via iPhone
    @huluhulu 万恶的社会主义国家,产权才 70 年。 QAQ
    huluhulu
        21
    huluhulu  
       2016-07-22 20:09:18 +08:00
    @mrlawrence 现在房产证已经改成不动产权证了. 没有 70 年的概念了. 土地还是 70 年.
    ys0290
        22
    ys0290  
       2016-07-22 20:49:12 +08:00 via iPhone
    @huluhulu 房产本来就是"永久"的,只是房子的根基--国有土地有使用期
    wuchizhitu1988
        23
    wuchizhitu1988  
       2016-07-22 20:53:47 +08:00
    没错 住房按揭贷款基本是你这辈子能拿到的最低成本的大额资金了 一定的负债可以帮助你低于膨胀 同时你借银行钱越多 房价上涨给你的收益也越大了 不过这一切都是基于看涨的预期
    dxwwym
        24
    dxwwym  
       2016-07-22 21:14:17 +08:00 via iPhone
    从 cpi 的角度来看贷越多越好、期限越长越好!虽然跟撸主的结果一样但根本理论差好多!另外目前我这边首付 30%,可以年息 4.165%也就是基准利率 85 折!
    ipconfiger
        25
    ipconfiger  
       2016-07-22 21:54:57 +08:00
    卤煮的数学老湿心好痛
    DT27
        26
    DT27  
       2016-07-23 08:49:05 +08:00
    房子!房子!房子! 钱!钱!钱!
    lytofb
        27
    lytofb  
       2016-08-25 15:36:32 +08:00
    @mrlawrence 买房需要用钱,治病也需要用钱,为了避免冲突需要确定优先级的。

    就像你说的,治病需要有 20W 的现金,那这个优先级就高,需要先预留出来,然后剩下的钱再计算买房贷款的事儿,这样才是对于中国普通家庭实用理智的解决方案,是不
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