用抵押贷去置换房贷，有什么风险吗？

[zzz22333]

邻居在银行工作，说可以用抵押贷置换房贷，大概的方法是：通过过桥资金，把当前房贷还完，在将房子抵押出去。

这样利率可以做到 2.8%，先息后本。

我算了下，现在房贷还差 100 万，公积金利息+商贷利息，接近 40 万。如果换为抵押贷，10 年还完（实际要不到这么久），大概是 15 万的利息，节省了 25 万利息。并且抵押贷是随时可以还， 不需要预约， 本金越少，利息也越少。

现在有点心动，目前能想到的风险：

1. 由于没有房贷了，导致公积金提取不出来，公积金每年有 8 万左右。

2. 没有房贷，不能抵扣个税。

还有什么未知的风险呢？

补充：后面想了下，感觉这样风险还是大，最后选择用招行的闪电贷来对冲房贷了。

[ccde8259]

如果你看不出来这个局里面谁是 OO ，那你就是那个

[xmumiffy]

风险就是抽贷，不过现在这情况基本不会抽贷了

[s642153378]

就是贷款置换业务，只要走银行正规手续，没啥特别的风险。有很多做过桥的中介，抖音老陌就是。但是中介套壳的经营贷是有抽贷风险的

[godleon]

那个银行的 抵押贷能做到 2.8 月息吧

[Takizawa]

公积金一个月 6700 ，月工资 3w 的人了，折腾这些干啥子

[BigShot404]

风险是现在的房产是下跌的，如果一直跌，银行是有可能要求你补充抵押物价值的，看贷款合同。本质上和经营贷没区别，雷区就是抵押物价值持续下跌，导致二次融资失败。如果抵押贷是一次性的，那就看你们的抵押合同是如何规定的。

[qinxi]

看楼主写的两条，看来根本不知道啥叫风险，那只能算缺点。楼上说的才叫风险

[ochatokori]

@Takizawa #5 实发工资和缴纳基数不一定是相同的，工资 1w 公积金六七千也不是没有

[Sawyerhou]

过桥资金利息多少？房抵贷能贷出来一百万吗？如果操作计划周全，我个人觉得可以试试。

[osilinka]

过桥资金 靠费用和利息赚钱，而且时间短，你确定你需要这个资金周转？

利息是一部分，费用是另外一部分

费用部分有可能是大头！

[cust2008]

不要只盯着那个利息差，要看到里面的风险，手续费，担保费，以及非正规的手续和操作 这些都是风险和费用，你要一起计算进去哈。到后面有可能房子都不是你的房子了。

[sundev]

以前炒房团都是这样搞的

[jackch001]

抵押贷没有十年的，到期还要去找过桥资金吗？

[zzz22333]

@Takizawa #5 能省 25 万的利息，不是小数字了。

[zzz22333]

@godleon #4 农商行， 邻居是银行的人，本来是 3.0 的，可以谈到 2.8

[zzz22333]

@Sawyerhou #9 可以的，房子是 200 万的。

[zzz22333]

@jackch001 @cust2008 @osilinka 感谢各位大佬的回复，过桥资金是 100 万，7 天之内他收 7000 ，超过 7 天每一天收 800 ，一般 7 天左右放款得行。 也是邻居介绍的。

[Mzs]

正规银行抵押贷是需要营业执照以及流水 现在是 3 年期 3 年后大概率可以循环贷
同时家里如果有做生意的人 周转方便的话可以考虑

如果不是正规银行 而是什么中介的话 真心不建议
而且没有 10 年的 不要听别人骗 他们只想赚你的钱而已
一旦不合规被发现 抽贷的

[zzz22333]

@Mzs #18 我自己有营业执照，每年大概有 10 万的流水，算是正常经营吧？

是邻居介绍的的。涉及到过桥资金是 100 万，7 天之内他收 7000 ，超过 7 天每一天收 800 。 这个算什么水平。

[jasonchen168]

商贷今年干到 2.8 也不是不可能啊，武汉不是都 3.25 了

[zzz22333]

@jasonchen168 #20 看存量还是增量了

[c3gd2g]

计算换概念了啊, 你 100 万房贷如果 10 年还完利息还是 40 万吗? 为啥就省了 25 万呢,
房贷 10 年还完也就 20 出头利息,你这个 15 个利息还有各种费用 说不定折腾到最后比房贷支出还多

[zzz22333]

@c3gd2g #22 有道理，我在算下

[syyyyy]

提前还款计算器算一下啊，每年 8 万公积金帮你还，和现金自己还的差别你算过吗。抵押贷，如果我没记错 1.续贷需要找资金来填补额度亏空； 2.房产贬值，银行有让你补充贬值额度的权利；过桥贷一天万分之 6,7 天就赚了几千了，哈哈，好邻居

[zzz22333]

@syyyyy #24 是的，我得重新算一下了。之前没算对。

[zzz22333]

@syyyyy #24 不过还有个问题，房贷还款得预约，好像还限次数（不确定）。 抵押贷随时都能还，还了本金后，利息就会少。

[syyyyy]

@zzz22333 100 万么，8 万的公积金应该一年你现金也还不了多少吧？房贷还了本金，利息也会少。先把商贷部分这两年还清，你算算你公积金的利率和抵押贷的利率。更何况公积金你都不用自己拿现金去还……

[zzz22333]

@syyyyy #27 房贷没有从公积金里面扣款。要每年提取出来，在还款的。

[pinkbook]

如果有人要帮你省钱，那他一定想要赚你的钱。你能不能省钱不好说，但是他稳赚

钱他赚，风险你承担；好生意

[shijieheping]

消费贷现在基本都 3%了，贷个 100w 不成问题，多弄几个银行，2-3 年先息后本，或者一年先息后本，来回倒就行了

[zzz22333]

@shijieheping #30 之前想过这个方法的，问题在于 3%的消费贷不是那么好拿的。 得在银行的企业白名单上，才会给你低利率的。

[zzz22333]

@zzz22333 #31 如果能用消费贷的话，感觉是最好的方法了。用消费贷把商贷还完，公积金贷款慢慢还。这样既能提取公积金，也可以抵税。

[goodryb]

之前也有中介联系过我，问了下套路差不多，个人没有营业执照，需要对方帮忙办理，这里面是需要收费的，加上过桥利息，中介稳赚一波，至于后面会不会抽贷，风险未知。

想想没必要了办，提前还款完事。

[zzz22333]

@goodryb #33 我是有营业执照，并且是在正常经营，每年有个 10 万左右的流水。

[avenger]

op 办的怎么样了，关注一下后续

[zzz22333]

@avenger #35 最后选择用招行的闪电贷来对冲房贷了。

[avenger]

闪电贷的利率和额度都不够好吧，而且不能先息后本，每个月还本金，就导致实际资金的利用率是没有那么多。


这两天跟工厂几个老板聊天，他们都推荐抵押贷款，先息后本的方式。100w 每个月也就是 2000 多的利息，三年后还本，直接找银行申请续贷就行，这样相当于每个月 2000 多的成本，有 100w 的流动资金。

前提是，如果有比较好的生意还是不错的。不知道大家怎么看？

[zzz22333]

@avenger #37 闪电贷利率 2.9 了，抵押贷 2.8 ，差不多了。可能就是资金和年限的差别，不过没有房贷后，公积金提取就困难了，我很在意这点的。

[sL83OdzP0RtI2l31]

op 闪电贷了多少，几年期，我和你情况好像，我也在犹豫要不要走抵押贷，目前我商电贷最多只能 30w

[zzz22333]

@xinchao #39 我现在商贷有 60 万，贷了 30 万，1 年期。 感觉抵押贷风险还是大，而且少了房贷，不能抵扣个税和提取公积金。

[sL83OdzP0RtI2l31]

@zzz22333 #40 1 年期，op 收入水平可以，羡慕

[zzz22333]

@xinchao #41 现在有 2 年期的了

[sL83OdzP0RtI2l31]

@zzz22333 #42 不是有 3 年期的嘛？我准备也用闪电贷了

[zzz22333]

@xinchao #43 先息后本只有 2 年期