物业公司，业委会与业主大会相关的问题

[mrls222555]

物业公司，业委会，业主大会相关

大家好，我想问一下各位的物业服务合同的内容，请留下省份，地市级别，如果有物业服务等级，也请写下。（有的城市住建部门会规定物业的服务等级来建议定价），是否成立业委会并定期召开业主大会，是否按照规定公示公共收益账目，或者直接给业主分红公共收益。 目前我所在的小区正在召开业主大会，所想到的。现在在国内只有通过业主大会才能够监督业委会（流程冗长，不能及时的阻止业委会的行动，需要至少百分之二十联名），如果建立一个业主监督委员会类似的制度，是否能够进行及时的监督？（业委会在小区中的权力太大了，没有及时的制约力量）

物业服务合同类型

1. 酬金制：物业公司按照合同约定收取一定比例的酬金，其余用于物业服务。
2. 包干制：物业公司收取固定费用，盈亏自负。

问题

• 哪种合同类型更有利于业主？
• 物业费用是否应该透明？
• 业主如何参与物业费用的决定过程？

业委会与业主大会

• 业委会职责：业委会有哪些职责和权力？
• 业主大会：业主大会的决策流程是怎样的？

问题

• 业委会如何代表业主的利益？
• 业主大会的决策是否公正、透明？

希望各位能分享自己的观点和经验，一起探讨如何建立一个更加公平，有效的小区治理的相关的方案。谢谢大家。

[mrls222555]

业主大会和业主委员会指导规则
https://www.gov.cn/gzdt/2009-12/17/content_1489296.htm
业主大会规程
https://www.gov.cn/gongbao/content/2003/content_62471.htm

[mrls222555]

大家是不是都午休了，(+_+)?

[mrls222555]

真诚欢迎各位能够与我进行探讨，我非常愿意了解有关其他地区的物业与业主自治的案例，在公开网络中，这方面的案例太少了。目前我认为物业是绝对的强势方。如果有物业从业者，非常欢迎你留下你对于小区治理的看法！

[mrls222555]

点进帖子的各位，如果你的小区正在经历替换物业的流程，召开业主大会，使用维修基金与质疑停车管理费是否合理等等欢迎交流。

[mrls222555]

“物业管理委员会”与“业委会”有什么联系与区别？
https://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/ztzl/djylxwy__sqzldms/bwbdywbd/10825277/index.shtml
敏感话题了。。

[514146235]

物业这个系统没有你想的那么简单。没那么容易的。建议把重心放到自己的工作上。

[mrls222555]

@514146235 是的，术业有专攻，我个人认为物业不可随意替换，而且不可取消。所谓居民自治是无法替代的。
您是物业从业者吗？

[szkjlpf]

物业相关的东西涉及到很多方面，如果各方都按照法律处理事情的话就简单了，物业、业主、业委会、社区、街道、开发商、住建局、区政府，直接涉及到很多不作为或者贪污受贿的问题，比如街道办、社区、物业联合起来都站到业主的对立面。或者业委会、物业、街道、社区甚至区政府联合起来坑业主钱，这种事情也很多，本质问题是 fz ，mz 的问题

[szkjlpf]

@mrls222555 那你肯定是物业从业者了，我相信业主说不出这种“物业不可随意替换，而且不可取消。所谓居民自治是无法替代的”这种话

[mrls222555]

@szkjlpf 我是业主，我个人认为现阶段物业不可取消。只能通过业主统一认识，达成共识，经过极为漫长的发展，才能有成功的业主自治。否则就是对业主的生命安全不负责。如果说居民自治，我觉得酬金制或信用酬金制物业就是很好的妥协了。如果请外部会计师每年度独立审计就更好了。

[szkjlpf]

@mrls222555 你说的这几个方式都是在 fz ，mz 社会可行，咱们这行不通，物业的存在才是对居民安全的不负责，大部分物业都是损害业主利益的

[xubingok]

省份地市:长沙.
物业等级:不知道.万科的小区,万科的物业.1.8 的价格.也有几栋后建的是 2.9 的价格.
没有业委会.有公示公共收益项目,没有分红过.

不要成立业委会!不要成立业委会!不要成立业委会!
换好的物业比啥都强,物业还可以向上级公司或者政府部门投诉,换成业委会那真是完了.

[gezimonkey]

除非是非常新的小区,住户大都是 40 岁以下的年轻人,你才有可能走出第一步:凑够投票的人数,因为大多数人都不想出头,只想最后摘桃子
物业目前就是社区的小弟,ZF 权力的延伸,就是为了帮助 ZF 收拾老百姓的,没有社区,街道,乡镇一级的支持,基本没有可能更换物业

总的来说,两方面都有很大的阻力,我遇到过一次,是来自业主的阻力,1000 户的小区,凑不够 10 个可以进行筹备业委会的业主,都没遇到物业,社区的阻力,相反,人家还很配合,但看你的眼神就是"一盘散沙,随便你折腾,看笑话"

至于业主为什么不参与,这么说吧,有些人的愚昧及自私,拍戏都能拿奖

[514146235]

不是从业者，刚好见证过几个小区的物业和业委会。如果 OP 只是业主，我只能说你太年轻。不要参与这些事情。如果你头铁非要参与，那我也只能精神上佩服你。如果以后放弃了。我也还是佩服你的勇气。

[jiangyang123]

不要参与,参与了以后你就是那个会被指指点点的人
肯定是那个人贪污了

[mrls222555]

@xubingok
@gezimonkey
感谢回复你的案例，是的我也遇到了类似的问题。所以特发帖想寻求类似案例与经验，各位所在小区的案例给我的启发很大。谢谢
@514146235
是的我是一个年轻业主，我是观点是想提高物业费用，换掉物业，公示公共收益账目，更改为酬金制物业，并公示所有的账目。成立业主监督委员会制约业委会过大的权力。但是在可见的现实因素下，一切都没有意义。

[mrls222555]

@jiangyang123 是的，业委会一定会被不明真相的业主指摘，有口难辩。

[Jokerrrrrr]

@xubingok 不成立业委会怎么换物业

[mrls222555]

@szkjlpf 如何在现行体质下，与物业公司，业委会，业主达成和解，再加上社区街道，实现多赢。
我目前想到的方案就是多给物业钱，实行酬金制或者成立业主与物业的托管基金制，公示账目收益。

[szkjlpf]

@mrls222555 理想化了 不是多给钱就能解决的，这里边存在贪污受贿，监管不力，居委会街道办通过物业从小区捞好处之类的问题，你多给的那点钱都不够物业行贿的，即使整个小区都不交物业费，很多物业靠各种方式剥削业主仍然是赚钱的

[mrls222555]

@szkjlpf 这一点是我无能为力的，我只能说我的想法是根据共识和明文法规所想出的。
物业行业若想长久发展，自己也需要进行从内而外改革吧，只靠私下行贿，捞好处，始终也走不到正道上发展，这种企业不是迟早得关吗？真得等到连折衷派业主都站起来反抗，才能做出改变吗？

[514146235]

@mrls222555 不要妄想换掉物业，对于普通人来说，这个可能性小于 1%。至于业委会，我认为最好的业委会就是什么都不做。不然掏空你们小区的大修基金是分分钟的事情。

还有就是不要觉得业主是主人，物业是服务你的。其实业主才是鱼肉。

[jiangyang123]

@514146235 用脚投票,润

[mrls222555]

以停车管理费为例子，业主停车在小区共有部位，物业向使用车位的人收取停车管理费，这笔管理费，按照公共收益的规定，共有部位所产生的任何收益，物业最多只能收取百分之三十的管理费，百分之七十属于全体业主。但实际情况中，“全体业主” = 没有业主 = 没有责任 = 没有监管。这仅仅是其中一个微小的案例

[mrls222555]

@514146235 当然，业主是小区的主人，但是这个主体是 [全体业主] ，个人没有任何力量去对抗。你的回复对我很有启发，谢谢！

[mrls222555]

@jiangyang123 只要是在城市里的小区，应该大部分都会面临物业的问题吧。而且物业的问题，你不住进去一段时间根本无从得知。同样的 XX 物业在不同地方的表现也是差距明显的。我认为物业行业是急需改革的。

[netnetuser]

现有的相关物业法 规竟然是偏向维护物业公司利益。哇...难道不离谱吗？
即便用现有的相关物业法 规去约束物业公司、业委会，下至社区工作站、街道办，上至区住建 局，拒绝给予书面答复，不服是吧？上网发帖博取大众同情来解决？结果还不就是引来删帖、封号。
说直白一点，你想到的，你看到的物业问题，社区工作站、街道办、、住建 局他们都知道；你不知道的物业问题，社区工作站、街道办、、住建 局他们十分清楚。为何不解决？

引用生活经验来评论物业服务，你看！唯独物业服务是没有讲过赔偿的，更别说“假一赔三”啦！物业行业的背后靠山就是住建 局。

[ggBalloon]

合肥 小区开发商是国企 小区新能源 小区物业 小区业委会成员 都是该开发商单位下的。 这个物业当初就是为了入住这个小区成立的。业委会是住建局领导同意的。

你找街道，街道听国企领导的。你说要成立新业委会，现场才能填表投的票，他们单位员工能一下带来投 160 份。200 多人票数的业主能被各位票数的单位员工顶替掉。你举报，街道能说自己的流程有瑕疵等待研究重新选举。

大伙讨论要不要去区政府反应，当晚 JC 就上门了解情况了。
你找住建局，源头就是住建局。

审计那些，就是走走表面过场。街道非常乐意陪你拖时间。

无解

[jiangyang123]

@netnetuser 正常,今天还看到另外一个问题,关于恒大的
会计所审计公司,竟然是拿所审计的公司的钱的,这赤裸裸的利益交换在哪,还有啥好审计的
还谈什么客观独立

[htxy1985]

看了楼上说不要成立业委会的，不能太认同，这都是受了多少苦才能体会出来的道理。我们这情况就是这样，社区、物业、业委会其实都是一家人，牢牢控制在那么一两个人手里，他们想做一个事情只需要走一遍流程就行了，我们就被代表了。不怕流氓会武术，就怕流氓有文化。

[mrls222555]

@netnetuser
感谢你的回复，对我很有帮助。现行法律以及地方性法规政策写的很清楚，至于基层的执行出现了偏差，我们都无能无力。
@ggBalloon
感谢回复，你的案例也很有代表性。希望你的小区能够改革成功，余下业主能够达成更强的共识，争取签字票。

[jiangyang123]

@htxy1985 其实认真想想,没啥好办法
换你去业委会,也不过是变成你被人指摘(不要挑战人性)

[mrls222555]

@htxy1985 是的，在部分小区存在这样的情况。如何确保业委会能够忠实的代表业主的利益，如何能够及时制约业委会的权力。
以我为例，业委会成员甚至不住在小区里。远程遥控小区的流程。

[htxy1985]

@jiangyang123 被一两家指责还是被大部分业主指责是有区别的，业委会不可能做到让所有业主满意，但基本的代表全体业主利益的核心不能变，如果变了或者本身就是个傀儡就不要怪大家骂，毕竟这年头谁是真的傻呢? 是真心对业主好还是狗腿子，群众的眼睛是雪亮的。改变不了现状是真的，但事实还是能看清楚的。

[mrls222555]

各位有什么好的想法建立一个制度，既能保证业委会能够忠实代表业主的利益，又能及时制约业委会的权力。
我目前的想法是分拆为业主监督委员会，业主宣传委员会与业主自治委员会，把权力分割，并代表不同人群，退休的人群，上班的人群，育有子女人群，无生育子女人群，高收入人群，中等收入人群，低收入人群，有车与无车，尽可能的多代表不同阶层，不同需求的人群。来担负监督，宣传，自治的权力责任。
当然，以上仅仅是我的不切实际的想法，看个乐呵就行，(￣_,￣ )

[htxy1985]

我们小区曾经有人牵头要取消业委会，牵头了几次，最后被人揍了一顿，牙都打掉了，报警了也只是不了了之，后来那个人自己也心凉了，业主们真是像楼上说的那样，一盘散沙，根本团结不起来，各怀自己的小九九，都希望能不劳而获。有的人在群里说了：真的把他们取缔了，你能找到合适的人接手吗，接手的人如何接受监督呢。牵头者也回答不了。
反正一片乱哄哄，真是你方唱罢我登场。。

[seatifa]

@mrls222555 这是打算搞个小区版本的人大么？现在就敢搞人大以后怎样我都不敢想[Doge]

[jiangyang123]

@htxy1985 可以考虑自己竞选试试

[netnetuser]

@mrls222555 #31 基层执行出现“偏差”？这回复的味道是不是很熟悉：上面是对的，下面执行不到位。
上面是规则的制定者、监督者，下面执行出错，本来就该按规则去“法办”下面。怎么就一句轻描淡写地带过“偏差”“不到位”？然后啥事都没有，等同于放任下面以权 谋私，搞钱、搞女人、搞男人...
但凡愿意去思考的人，都不会再被这样形式忽悠到。

你去讲道理，下面、上面和你讲法律；你去讲法律吧，下面、上面和你耍无赖，臭 不要脸了：“来啊！有本事打我啊？”
和流氓讲法，本来就是一件荒唐的事。

[gsc]

[腾讯文档] 《业主攻略》工具箱
https://docs.qq.com/sheet/DRkxldXFoYWZhVXB1 网络上看到的小区所有事务都投票决定，业委会仅负责走程序，我觉得这样挺好的

[mrls222555]

@htxy1985 是的，业委会的人员两面受气的情况也存在不少。业主与业委会从选出到反目，我都很惊诧。其实大多数仅仅是利益分配而已，如果从制度上解决这个利益分配，公平，公开，我觉得问题能解决一大半。当然，我的想法比较浅显，欢迎你反驳我。
@seatifa 有点那个意思。但是很难搞的动。消极派业主连签字都不敢，谁都不想往前使劲了。

[mrls222555]

@netnetuser #39 首先说明，我不是体制内的，也不是维护那个阶层。just 自嘲罢了。
@gsc #40 感谢你的分享，我对这位作者感到佩服，能够想到并执行下去，并且可持续，我从内心希望他们能够走的更远，更宽。

[seatifa]

@mrls222555 是的，我在交房之前的维权就能看出来了，一盘散沙，大部分人都只想缩在后面摘桃子，几位带头的勇士被叔叔反复请去喝茶之后心也凉了。反而是物业入场之后收集业主意见跟开发商沟通完多少做了点事情。

[lihaokey]

我们家物业在 2006 年就找了个傀儡业委会主任，跟物业公司签了合同。后来，为了涨价，又让这个业委会跟物业公司签了涨价的合同，包括把公共收益给物业公司，14 年开始收高层的电梯费（小区的多层和高层物业费本来就有差距，大概在 1 平米在 4 毛，14 年开始跟业委会搞了个补充协议说要收带电梯业主的电梯费）。我们当时就没有交，然后大概在 20 年左右人就把我们告了，最后法院两次审理都说我们败诉，强制执行了 5000 多电梯费。

后来我们找到依据，业委会根据管理条例，最长 5 年，5 年后那个破业委会主任的签字，都没有法律效力了。我们就去法院把当时的签字的业委会，其所谓的主任告了，结果人法院初审打回，不受理，现在在等二审。

反正经历这个破事，我能告诉你的是，很难很难，哪怕你占理，取证困难，打官司法院推诿，去纪委反映基层社区不作为推诿扯皮。

[htxy1985]

@htxy1985 你的意思是你行你上是吗？感觉你就是业委会的吧，虽然我理解你的难处比如所谓的为爱发电什么的，但我不认可你这个你行你上的逻辑，普通业主当然有指责业委会的权利，而业委会当然要代表业主的利益，如果你觉得指责的不对你可以反驳而不是简单说一句你行你上。

[szkjlpf]

@mrls222555 即使物业什么都不管也关不了的，你想想吧 一个普通规模的小区一年物业费也得小几百万，维修基金一千万起步吧，小区里的广告位，车位，空地之类的都可以改车位，地下室空地都可以拿来卖，物业费电梯费垃圾费清洁费车位费，各种维修费你即使不交物业费他们照样挣钱，你不交费还可以用电梯扣门禁不让你回家，最后起诉你交物业费物业基本还是能赢，另外维修基金在消防安全等重大问题情况下不经过业主也可以动用

我家那边有个小区从交房就开始换物业，各级 zf 部门的阻力经过了 10 年才换掉，10 小区基本也被薅的差不多了可能是油水不多了才走的吧，估计 10 年捞几千万没问题

为什么换不了物业？因为开发商、物业，社区，街道办，甚至帽子叔叔，和更上一级的人都站在业主的对立面从小区里吸血，基本都是对方的人你拿什么斗

[mrls222555]

@seatifa #43 感谢分享。这个事情让人心凉。

@lihaokey #44 感谢回复，你的案例对我很有帮助。希望贵小区越来越好，改革成功，重新选出真正代表业主利益的业委会和认真负责的物业。

@htxy1985 #45 建议你也看一下楼中朋友所分享的 [《业主攻略》工具箱] ，真的很有帮助。

[mrls222555]

@szkjlpf #46 现实的阻力固然很大，但是我依然选择相信制度，毕竟这也是普通人唯一的合法方式了。你的分享对我很有帮助，希望你的小区越来越好，能够真正改革成功，联合业主，选出适合自己小区的发展方式。

[htxy1985]

@mrls222555 刚看了，确实很有建设性意义。

[lihaokey]

@mrls222555 去年选了新的，目前在关注中，发布公告说是第二届。但是目前没看到跟物业方面有什么动作。选之前都去社区看过，社区找了个代理人当业委会主任。如果他擅自做主签合同，我们肯定会找法院起诉。因为所有合同必须过业主大会。

[crazytudou]

之前小区一伙人在各个群里窜来窜去拉人头要成立业委会，刚开始还觉得好，后面发现有个女的我竟然有加过微信，是物业销售，真是*马无下限啊，再后面有人站出来说成立业委会，我懒得出声，那带头业主就是在小区门口干房产中介，平时在业主群里活跃得很。

[zomco]

OP 其实是在探索一条中国基层民主道路。关于如何设计和建立方案，政治课本都有详细讨论。

[ospider]

@crazytudou 其实恰恰说明大家对业委会的关注不够，才能让中介找到寻租的空间。

[mrls222555]

@ospider 我居然被 ban ip 了。不知道触发了什么规则。刚打了几行字发出去就敏感话题了。。算了。。看破不说破吧。

[xiaoshan5733]

本来写了很多，想想还是长话短说吧。我是去年加入小区物管会的，期间也做了不少事，结论就是吃力不讨好。这个月刚把业委会成立，我们物管会也完成使命解散了。小区成立业委会非常有必要，只有成立了业委会，才能监督物业工作，小区业主是没有权力监督物业的。至于召开业主大会，我们物管会召开过两次业主大会了，是聘请第三方公司做的，可以确保流程合法。

[xiaoshan5733]

换物业以及物业续签都需要召开业主大会的，需要全体业主表决，业委会没有权力直接续签。作为业主需要多关注这些事情，甚至物业合同都要仔细看看，有问题要及时向社区街道反映

[xumng123]

城市的镇村组

[mrls222555]

@xiaoshan5733 感谢回复，对我很有帮助。看来你们的业委会与业主都明白自己的权力与责任的分界线。

[ccc008]

楼主想着提高物业费用，换掉物业。本意是好的：高的物业费可能能换来好的物业公司。但是楼主到头了一定会被其他业主骂翻。因为物业公司都差不多，很多事情不做不是物业公司不作为，而是细分下来有些属于开发商的责任，有些属于业主公共资源。所以换了一更贵的物业后会发现改善不大。然后业委会被骂。我们小区现在就是这种情况了，换了物业，业委会反而被骂到全部退出解散了。

[ccc008]

举个例子：有些设备比如监控机房，里面设备是归业主所有的，里面设备过了保修期坏了。物业说是属于业主的设备，买新的需要业委会掏钱，业委会就公示通过小区公共收益的钱买设备。公示期间没人关注，买来就有人骂了，某多多上要便宜多少多少，怎么不某多多买。有人骂这钱该物业出，为什么是业委会出。各种意见。不花钱不办事还好，一花钱一办事就是骂声。

[mrls222555]

@ccc008 感谢回复，确实我本意是想让物业得到正常盈利的部分，就别想着缩减服务质量，或者其他歪门邪道了。大家都体面一些。

[lihaokey]

@mrls222555 前两天中级给二审了，打回初级，让他重审，至少我们算是赢了一次。
这两天第二届业委会又在谋划着要跟物业再签订合同。我去小区门口看了下，又把电梯费给我们单列出来了，又准备欺负我们这些有电梯的住户了。艹。准备周末找这个所谓的业委会主任去理论去。带电梯的住户公摊面积多，物业费比不带的贵 4 毛，还要再收我们电梯费。
物业跟人在电梯里搞一堆广告，不给我们一分钱，真是觉得自己牛大发了。
听小区有传言，业委会的人不用交物业费，物业每个月还要给他们 500 元。不知道真假，如果是这样的话。这帮人可不是屁股偏到物业公司那里去了。

[mrls222555]

@lihaokey 按照规定，可以要求物业公示公共收益